酒店的資產(chǎn)評估報告

　　酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。長期以來,有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價的實踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)酒店估價方法的研究并不多見。那關(guān)于酒店的資產(chǎn)評估報告是怎么樣的呢?

　　×××酒店連鎖：

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學(xué)、客觀的原則，按照國際公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，為實施商標(biāo)價值評估之目的，對“××”商標(biāo)進(jìn)行了評估工作。

　　本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對整體資產(chǎn)價值在20xx年05月10日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

　　目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下： 根據(jù)對×××的發(fā)展現(xiàn)狀以及年營業(yè)額，使用年限等因素的考慮，使用收益法進(jìn)行評估，最終得出×××酒店連鎖的企業(yè)價值結(jié)果為146.533億元。

　　本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查而作。

　　評估報告使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開。

　　除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。

　　重要提示:

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。

　　本摘要與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力。

　　評估機(jī)構(gòu)及法人代表：XXX

　　評估師：XXX 20xx年05月10日

　　×××酒店連鎖資產(chǎn)評估報告書

　　受×××酒店連鎖有限公司的委托，對其所擁有的“×××”注冊商標(biāo)進(jìn)行了評估，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，本公司的評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實施了實地核實、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在20xx月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下： 一、委托方與資產(chǎn)持有方簡介 (一)委托方 名稱：×××酒店連鎖

　　公司地址：XX市XX區(qū)XX路421號 法定代表人：XX 企業(yè)類型：連鎖酒店 公司簡介：

　　×××酒店連鎖創(chuàng)立于20xx 20xx0月在美國納斯達(dá)克上市，作為中國酒店業(yè)海外上市第一股，×××始終以顧客滿意為基礎(chǔ)，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導(dǎo)者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務(wù)理念和民族品牌形象。

　　作為中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的領(lǐng)袖品牌，×××現(xiàn)已覆蓋全國90多座主要城市、擁有連鎖酒店400多家，形成了遙遙領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的最大的連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)體系。

　　憑借標(biāo)準(zhǔn)化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，×××為海內(nèi)外八方來客提供安心、便捷的旅行住宿服務(wù)，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡約生活理念。

　　成立至今，×××更以敏銳的市場洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執(zhí)行力和強(qiáng)大的資金優(yōu)勢迅速建立起了品牌、系統(tǒng)、技術(shù)、客源等多個核心競爭力。

　　作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，×××正用實際行動帶動著中國經(jīng)濟(jì)型酒店市場走向成熟和完善。

　　二、評估目的

　　本次評估是根據(jù)評估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書，對委估的×××酒店商標(biāo)進(jìn)行評估，確定其在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值，為公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。

　　三、評估對象和范圍

　　評估對象主要是×××酒店商標(biāo)價值，評估范圍主要是考慮×××在過去幾年的發(fā)展的年營業(yè)收入，營運(yùn)成本等因素，評估其所創(chuàng)造的價值，為其股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　本次資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日期為20xx年01月30日。

　　這一基準(zhǔn)日的確定是為了在評估參數(shù)選取中與企業(yè)和行業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相銜接，便于測算。

　　評估基準(zhǔn)日的確定對評估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無特別影響因素。

　　本次評估的取價標(biāo)準(zhǔn)為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、評估原則

　　(一)遵循獨立性原則。

　　作為獨立的社會公正性機(jī)構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

　　(二)遵循客觀性原則。

　　評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場核實，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事

　　實依據(jù);

　　(三)遵循科學(xué)性原則。

　　(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。

　　即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日20xx年01月30日的現(xiàn)行公允價值;

　　(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。

　　根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

　　(六)遵循替代性原則。

　　評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價格為基準(zhǔn)。

　　六、評估依據(jù)

　　在本次資產(chǎn)評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價依據(jù)和參考資料有： (一)法規(guī)依據(jù)

　　1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院1991年第91號令); 2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)[1992]第36號); 3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會 [1996]03號); 4、《資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財政部[1999]91號); 5、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國務(wù)院[2001]102號); 6、《中華人民共和國公司法》; (二)行為依據(jù)

　　資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。

　　(三)評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件

　　×××酒店連鎖公司章程 委托方提供的其他資料 (四)評估取價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)

　　1.經(jīng)審計后企業(yè)20xx年會計報表和財務(wù)數(shù)據(jù); 2.企業(yè)20xxx數(shù)據(jù)和指標(biāo); 3.證券市場公布的相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù); 4.其他相關(guān)資料。

　　七、評估方法

　　根據(jù)委托方本次評估目的、范圍以及委托評估價值的現(xiàn)狀，我們采取收益法進(jìn)行評估。

　　具體評估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：

　　(1)根據(jù)近幾年數(shù)據(jù)對公司未來的收益進(jìn)行預(yù)測; (2)折現(xiàn)率的分析及計算;

　　(3)按求得的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn),確定×××的現(xiàn)金流評估現(xiàn)值。

　　無限年期收益法計算公式

　　RiAPin 1rr1ri1n

　　式中：：被評估資產(chǎn)的評估值;

　　P：未來第i年資產(chǎn)的預(yù)期收益; i：年序號

　　r：折現(xiàn)率; n：預(yù)期收益年限; A：年金 成立條件：純收益在n年(含第n年)以前有變化，純收益在n年(不含第n年)以后保持不變，收益年期無限;r大于零。

　　(4)根據(jù)企業(yè)價值評估公式評估其凈資產(chǎn)價值。

　　八、評估過程 (一)收益分析

　　中國經(jīng)濟(jì)型酒店最早始于1996年，當(dāng)時上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為我國第一個經(jīng)濟(jì)型酒店品牌問世。

　　自那以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長、對外開放程度的不斷提高以及國內(nèi)外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)為大多數(shù)人帶來了便利，這就為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來了良好的契機(jī)，×××也因此迅速成長起來。

　　但是近兩年來，經(jīng)濟(jì)型酒店的過快擴(kuò)張，利潤的增長不足以彌補(bǔ)其物業(yè)等各方面費(fèi)用的提高及競爭的加劇帶來的成本上升，酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。

　　綜上所述，根據(jù)目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個增長的時期，但是由于經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張過于快速，酒店的盈利空間會因為競爭有所下降。

　　表1 ×××近四年財務(wù)數(shù)據(jù)

　　同時分析國內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店，×××的各項競爭力在這個行業(yè)是處于一個較為優(yōu)勢的地位，考慮到整個行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)×××近四年的財務(wù)數(shù)據(jù)，我們考慮在永續(xù)收益假設(shè)前提下，從評估基準(zhǔn)日后第5年保持第四年的利潤不

　　變。

　　以下對×××未來現(xiàn)金的預(yù)測

　　表2

　　上述收入成本變動運(yùn)用的比例是根據(jù)以往數(shù)據(jù)按其綜合變動的平均比例為預(yù)測期固定的變動比例或是按其與收入之間的比例進(jìn)行的估值。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)及公式，假設(shè)以后年度資本性支出均為基準(zhǔn)日數(shù)額，即457.13百萬元：

　　公司現(xiàn)金流=息稅前利潤X(1-稅率)+折舊費(fèi)用+攤銷費(fèi)用及其他不需付現(xiàn)成本-資本性支出-營運(yùn)資本變動

　　得出公司現(xiàn)金流量表如下

　　(二)折現(xiàn)率計算

　　折現(xiàn)率是以資金的百分?jǐn)?shù)計算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值。

　　1、股本資本成本=無風(fēng)險報酬率+(社會平均收益率-無風(fēng)險報酬率)x行業(yè)

　　風(fēng)險系數(shù)+企業(yè)特有風(fēng)險報酬率

　　根據(jù)20xx年的國庫債利率大概為3.02%，則無風(fēng)險報酬率為4%。

　　市場預(yù)期收益率取值5.3%。

　　行業(yè)風(fēng)險系數(shù)：結(jié)合行業(yè)特點，從證券交易市場交易數(shù)據(jù)可取1.77。

　　企業(yè)特有的風(fēng)險報酬率：

　　在本次評估中從以下幾個方面考慮企業(yè)未來的經(jīng)營中存在的不確定性或劣勢來確定企業(yè)特有風(fēng)險收益率：

　　(1)由于競爭的加劇，行業(yè)擴(kuò)張加快，經(jīng)濟(jì)型酒店逐漸成為供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的行業(yè)，如果公司部采取其他措施積極應(yīng)對，企業(yè)的利潤上升空間有限;

　　(2)×××今年來由于加盟店規(guī)模增加，在管理等方面加大了難度，提供的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障，給消費(fèi)者帶來一定的損失;

　　(3)×××雖然連鎖的規(guī)模與大多數(shù)競爭對手相比處于優(yōu)勢地位，但是除了在實行低價的策略之外，沒有其他突出的特點與競爭對手區(qū)別，即其核心競爭力仍較低。

　　基于以上原因，企業(yè)特定風(fēng)險收益率取3%。

　　則Kr=3.02%+(5.3%-3.02%)x1.77+3%=10.06%。

　　2、債權(quán)資本成本

　　根據(jù)企業(yè)基準(zhǔn)日負(fù)息債務(wù)具體情況(每筆借款利率)計算出稅前債務(wù)成本為4.76%

　　Kd=稅前債務(wù)成本x(1-稅率) =4.76%x(1-33%)=3.18%

　　以漢庭連鎖酒店為比較對象，根據(jù)基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表， 可知凈資產(chǎn)價值(目前總資產(chǎn)-負(fù)債)，得E=380.58 百萬元

　　基準(zhǔn)日經(jīng)確定的付息債務(wù)D=164.7百萬元

　　則折現(xiàn)率r=10.06%X(380.58/(380.58+164.7))+3.18%(164.7/(380.58+164.7))=7.98%

　　(三)現(xiàn)金流現(xiàn)值計算

　　根據(jù)現(xiàn)金流的計算公式可得

　　Pt1nRtAt(1r)r(1r)t

　　153.97461.67663.571040.121119.15 1.07981.079821.079831.079841.079840.0798

　　14818.68(百萬元)

　　九、評估結(jié)論

　　企業(yè)凈資產(chǎn)價值=公司現(xiàn)金流現(xiàn)值-基準(zhǔn)日付息債務(wù)價值

　　=14653.3(百萬)

　　十、特別事項說明

　　1、本項目評估是在獨立、客觀和公正的原則下進(jìn)行的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員與委估資產(chǎn)相關(guān)各方?jīng)]有任何特殊利害關(guān)系。

　　2、對×××四年的收入及成本等預(yù)測是根據(jù)市場的行業(yè)發(fā)展水平以及×××酒店現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r等情況綜合考慮之后，做出的個人主觀預(yù)測。

　　3、由于企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值及非經(jīng)營性資產(chǎn)價值區(qū)分不是很明確，因此本次評估未考慮此因素。

　　4、本報告中，我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬的資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗，但對評估對象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見，也不作確認(rèn)和保證。

　　本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)。

　　4、上述評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立;評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

　　十一、評估基準(zhǔn)日期后重大事項

　　從評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)的有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生較大變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估結(jié)果發(fā)生明顯影響時，應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價。

　　十二、評估報告法律效力

　　(一)本評估報告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提條件。

　　(二)本報告書評估結(jié)論有效期限自評估基準(zhǔn)日20xx年01月30日至2016年1月30日。

　　當(dāng)評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，以評估結(jié)果作為有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的作價依據(jù)(還需結(jié)合評估基準(zhǔn)日后的重大事項)。

　　超過一年，需重新進(jìn)行評估。

　　(三)本評估報告經(jīng)評估機(jī)構(gòu)及注冊評估師簽字蓋章后，具有法律效力。

　　(四)本報告書的評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用，報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人公開。

　　十三、評估報告提出日期

　　本估報告提出評日期為20xx年05月10日。

　　中南大XX資產(chǎn)評估有限公司

　　評估人員：XXX

　　復(fù)核人員：XXX

　　二0XX年五月十日

　　擴(kuò)展：如何做酒店資產(chǎn)評估【2】

　　一、傳統(tǒng)的酒店價值評估方法

　　在一般情況下,傳統(tǒng)的酒店價值評估方法主要是以下兩種：

　　(一)重置成本法

　　重置成本法假設(shè)購買者愿意支付不多于建造具有同等設(shè)施水平酒店成本的價格,既不考

　　慮市場愿意支付的價格,也不考慮酒店未來產(chǎn)生凈收入的價值。

　　估價時,首先按當(dāng)前價格估計

　　酒店建造成本,然后根據(jù)酒店使用年限減去折舊金額,所得余額就是酒店價值。

　　重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進(jìn)入障礙,如政府對特定區(qū)域酒店建設(shè)實行嚴(yán)

　　格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發(fā)展項目進(jìn)行可行性評估時,這種方法非常有效。

　　新開業(yè)的酒店由于缺少經(jīng)營歷史數(shù)據(jù),無法應(yīng)用其他估價方法,這種方法可能是

　　最合適的估價方法。

　　與其他商業(yè)性物業(yè)不同,酒店折舊由三個部分組成：

　　一是酒店的物理折舊——財產(chǎn)的物理磨損。

　　二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內(nèi)部布置、風(fēng)格和設(shè)計上缺乏吸引力而導(dǎo)致的價值損失。

　　三是酒店的外觀過時——外部原因?qū)е碌膬r值損失。

　　也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。

　　由于酒店特別容易發(fā)生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調(diào)整。

　　因此,在對開業(yè)時間較長的酒店進(jìn)行估價時,需要進(jìn)行高度主觀的和非連續(xù)折舊估計,從而使估價結(jié)果的可靠性和有效性大打折扣。

　　這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基于未來收入流的投資理念。

　　(二)交易金額比較法

　　交易金額比較法假設(shè)酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。

　　這種方法只關(guān)心市場上最近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產(chǎn)生凈收入的價值。

　　估價結(jié)果是對當(dāng)前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。

　　為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機(jī)構(gòu)需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數(shù)據(jù)。

　　對于像零售業(yè)房地產(chǎn)這樣的物業(yè)來說,估價機(jī)構(gòu)獲得足夠的交易數(shù)據(jù)相對容易。

　　與這些

　　市場不同,酒店估價在數(shù)據(jù)收集上存在以下困難:首先,酒店市場上的買主、賣主以及交易數(shù)量不多,可作為估價基準(zhǔn)的交易更少。

　　其次,大量酒店交易合同不公開,估價機(jī)構(gòu)難以獲得足夠的可靠交易信息。

　　再者,不同酒店的規(guī)模、質(zhì)量、市場定位和設(shè)施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。

　　最后,不同時期的酒店交易數(shù)據(jù)不能直接應(yīng)用,需要對作為基準(zhǔn)的酒店交易價格進(jìn)行跨時期調(diào)整。

　　一般來說,基準(zhǔn)酒店交易金額只有在經(jīng)過大規(guī)模調(diào)整后,才能用于比較。

　　但是,交易雙方往往對調(diào)整幅度存在不同意見,需要進(jìn)行大量的協(xié)商才能達(dá)成一致。

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