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城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告
強(qiáng)化對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質(zhì)和房屋質(zhì)量。歡迎閱讀這篇關(guān)于城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告的文章，更多精彩內(nèi)容還在應(yīng)屆畢業(yè)生報(bào)告網(wǎng)等你哦!
城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告一：
20xx年，上海市政府通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局，初步形成了以土地供應(yīng)為龍頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，并初見成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持近年來(lái)供求兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)在高位運(yùn)行中穩(wěn)定增長(zhǎng)，供求基本平衡，價(jià)格上漲明顯。
一、土地供應(yīng)量溫和增長(zhǎng)，注意調(diào)控結(jié)構(gòu)和布局
20xx年1-11月，全市用地總量為95619.9畝，比2002年增長(zhǎng)3.47%;其中房地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)用地分別為47643.15畝和40971.15畝，分別比2002年增長(zhǎng)29.14%和41.19%;其他用地7140.6畝，比2002年降低73.05%。
在供地結(jié)構(gòu)上，向中低價(jià)商品房?jī)A斜。20xx年房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，有40%用于5000-6000元/平方米中價(jià)房建設(shè)，40%用于3500元/平方米以下的低價(jià)房建設(shè)。
在供應(yīng)布局上，20xx年起，房地產(chǎn)供地布局與房?jī)r(jià)相適應(yīng)，中心區(qū)供地占20%，內(nèi)外環(huán)線間占40%，外環(huán)線外側(cè)占40%。
二、發(fā)揮土地供應(yīng)調(diào)控作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)、高位運(yùn)行
為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，市政府在20xx年采取了以土地供應(yīng)為主的四條措施。一是動(dòng)態(tài)調(diào)整土地及商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)。二是經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)方式以招標(biāo)為主，采取綜合評(píng)標(biāo)方法確定中標(biāo)單位。三是對(duì)中低收入家庭購(gòu)房實(shí)行貸款貼息政策。四是擬出臺(tái)的限制期房轉(zhuǎn)讓政策，抑制炒作行為。
(一)供求基本平衡，竣工和銷售面積明顯增加。20xx年1-11月，商品房竣工面積2147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.6%;銷售面積2027萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.4%，其中，商品住房銷售量連續(xù)第四年超過(guò)竣工量，
(二)商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在逐步改善。20xx年前三季度，全市新開工的商品住宅中，市中心開發(fā)比例下降為25%，內(nèi)外環(huán)線間占49%，外環(huán)線以外上升至26%，在預(yù)售商品住房登記面積中，每平方米4000元以下的占總量26.8%，是近3年來(lái)上海中低價(jià)房比例的'首次止跌。
(三)空置數(shù)量下降。1-11月，空置數(shù)量由2002年底的348萬(wàn)平方米進(jìn)一步下降到285萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的為80萬(wàn)平方米，空置率7.5%左右。
(四)二手房市場(chǎng)交易活躍。1-11月，存量房交易面積2058萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，接近新增房交易面積。
三、主要問(wèn)題及原因
去年上海市平均房?jī)r(jià)增漲速度及增漲幅度較高，超過(guò)人均可支配消費(fèi)收入增長(zhǎng)幅度及GDP增長(zhǎng)幅度，應(yīng)引起警覺(jué)。去年前三季度，上海市商品房平均銷售價(jià)格為4480元/平方米，與2002年同比增長(zhǎng)21.4%，市中心區(qū)域漲幅超過(guò)30%。房?jī)r(jià)上漲除上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高，消費(fèi)能力、愿望較高等原因外，還有幾個(gè)特殊原因：
(一)市中心區(qū)高價(jià)房集中上市。1999年、2000年和2001年經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)一方面總量小，另一方面拆遷量較多，供地布局集中在市中心區(qū)，導(dǎo)致中心區(qū)高價(jià)商品房于2002、20xx年集中上市，帶動(dòng)了整體房地產(chǎn)均價(jià)水平上揚(yáng)。
(二)結(jié)構(gòu)性需求缺口�？們r(jià)在30萬(wàn)-70萬(wàn)元區(qū)域間內(nèi)的中低價(jià)位住宅稀缺，需求較大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，尚有數(shù)萬(wàn)戶有效需求在排隊(duì)等候。
(三)投資性消費(fèi)比例較高。抽樣調(diào)查表明，以投資為目的的約占16.6%，且在高檔樓盤市場(chǎng)中表現(xiàn)更高，可達(dá)到20%左右。境外投資商繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。
(四)世博效應(yīng)凸現(xiàn)。2002年底，上海申博成功，帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
(五)市政配套的完善。隨著非中心區(qū)居住環(huán)境的改善及基礎(chǔ)設(shè)施的完備，外圍房地產(chǎn)價(jià)格明顯提高。
四、建議
(一)適度控制供地規(guī)模。鑒于目前上海市房地產(chǎn)供給與需求基本平衡，2001、2002年供應(yīng)土地可建面積分別達(dá)到2025.38萬(wàn)平方米和3007.8萬(wàn)平方米，20xx年經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)也較大，今明兩年房地產(chǎn)有效供應(yīng)很有可能放量，所以，應(yīng)適度控制供地總量，以保證明后兩年的市場(chǎng)穩(wěn)定。
(二)采取多樣化的土地供應(yīng)方式。對(duì)高檔住宅及辦公、商服等用地可以采取拍賣方式，對(duì)普通住宅可采取招標(biāo)和掛牌方式。
(三)加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的管理。上海投資性購(gòu)買房地產(chǎn)的比例不小，應(yīng)注意加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓管理，降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的速度和周期。
城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告二：
根據(jù)縣人大常委會(huì)2014年工作計(jì)劃，縣十五屆人大常委會(huì)本次會(huì)議將聽取和審議縣人民政府關(guān)于彝良縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)工作情況的報(bào)告。為充分了解和掌握我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況，審議好報(bào)告，促進(jìn)我縣舊城改造和新區(qū)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，8月20至22日，縣人大常委會(huì)主任李堂發(fā)、副主任唐毅帶領(lǐng)城建環(huán)資工委、財(cái)經(jīng)工委、選舉聯(lián)絡(luò)工委、縣住建局、規(guī)劃局、縣國(guó)土局相關(guān)人員組成調(diào)研組，深入西正街、中河壩、堰壩塘、漁湖片區(qū)、游樂(lè)場(chǎng)和龍安鎮(zhèn)商品房開發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看、聽取匯報(bào)，并召開了開發(fā)商和相關(guān)城市改造項(xiàng)目指揮部、群眾代表、城市建設(shè)有關(guān)部門3個(gè)座談會(huì)，對(duì)我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況作了充分了解�，F(xiàn)將調(diào)研的情況報(bào)告如下：
一、全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)現(xiàn)狀
(一)全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大。2009年以前結(jié)合街道改造和企業(yè)改制在人民街、工商小區(qū)、國(guó)土小區(qū)、百貨公司、農(nóng)機(jī)公司等地建有少量的商品房。2010年后，我縣加大了縣城舊城改造和新區(qū)開發(fā)力度，全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，目前已建成的商品房項(xiàng)目有3個(gè)(仁和居、西正麗街、江韻豪庭)，在建項(xiàng)目有4個(gè)(漁湖新城、財(cái)富中心、怡良半島、龍安鎮(zhèn)祥瑞龍錦苑)，擬建項(xiàng)目有2個(gè)(河濱印象、靜心園)。2010年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總投資227523萬(wàn)元，目前已完成投資73721萬(wàn)元;總用地面積186889㎡(約280畝);計(jì)劃總建筑面積910804㎡(其中住宅面積612186㎡，非住宅面積298618㎡)，已建成面積345563㎡(其中住宅面積268416㎡，非住宅77147㎡)，已銷售面積223608㎡。
(二)全縣商品房開發(fā)拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，推進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。2011年至2014年7月，我縣商品房開發(fā)土地出讓金收入31090萬(wàn)元，占土地出讓金收入48439萬(wàn)元的64.18%。從2012年至2014年上半年，我縣商品房開發(fā)企業(yè)繳納了稅款3118萬(wàn)元(不含欠稅1200萬(wàn)元)，其中：2012年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)716萬(wàn)元，是全年稅收的4.21%;2013年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)2289萬(wàn)元，是全年稅收的10.51%;2014年上半年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)182萬(wàn)元，預(yù)計(jì)全年可完成稅收約1000萬(wàn)元。同時(shí)，商品房開發(fā)還帶動(dòng)了建材、五金、裝飾、運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決了部分群眾就業(yè)。
改善了居民住房條件。新開發(fā)的商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外觀以及居住環(huán)境都得到了改善升級(jí)。特別是西正街，改變了以往的臟亂差，不安全的居住環(huán)境。
縣城商品房開發(fā)，使道路、供排水等市政設(shè)施得到了升級(jí)完善，優(yōu)化了環(huán)境，提高了城市品質(zhì)，方便了城市居民，帶活了商業(yè)。隨著商品房的開發(fā)，縣城規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)面積不斷增大，拓展了縣城入住容量，規(guī)劃區(qū)居住人口從2005的3萬(wàn)人左右增至現(xiàn)在的6萬(wàn)人左右，城市建成區(qū)規(guī)劃范圍覆蓋角奎鎮(zhèn)、新場(chǎng)片區(qū)、紅石巖、花生地、塘房村、發(fā)界村、孫家河壩，規(guī)劃面積約14.8平方公里。
(三)全縣城鎮(zhèn)商品房銷售價(jià)格快速增長(zhǎng)。彝良縣盛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年7月竣工的西正麗街A幢、C幢，住房銷售均價(jià)為1100元/㎡，商鋪銷售均價(jià)為12000元/㎡;該公司2009年1月竣工的東輝商住樓E幢、H幢，住房銷售均價(jià)為2000元/㎡，3年增長(zhǎng)了81%，商鋪銷售均價(jià)為18000元/㎡，3年增長(zhǎng)了50%;同樣是該公司2014年1月竣工的西正麗街1—8區(qū)商住樓，住房銷售均價(jià)為3200元/㎡,5年增長(zhǎng)了60%，商鋪銷售均價(jià)為37000元/㎡，5年增長(zhǎng)了106%。目前，縣城住宅銷售均價(jià)約3000元/㎡，一樓商鋪銷售均價(jià)31000元/㎡，二樓商鋪銷售均價(jià)16000元/㎡。
(四)縣城小產(chǎn)權(quán)房(自建房)體量大，對(duì)商品房開發(fā)市場(chǎng)形成較大沖擊。“9.7”地震前，縣城職工、居民原有住房面積保守分析約為60萬(wàn)㎡(以人均15㎡計(jì))。“9.7”地震后，縣城民房恢復(fù)重建或以恢復(fù)重建名義建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房(自建房)遍地開花，據(jù)城管部門初步清理統(tǒng)計(jì)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的有678戶、面積807228.75㎡，加上未經(jīng)審批的20戶、臨時(shí)搭建的30戶、違規(guī)加層的、審批后擴(kuò)大占地面積建設(shè)的、二層以上超面積建設(shè)的，小產(chǎn)權(quán)房(自建房)總面積約達(dá)到100萬(wàn)㎡。
另外，縣城商品房現(xiàn)有存量129016㎡，今后兩年左右商品房增量約為565200㎡，兩項(xiàng)合計(jì)694216㎡。
目前，縣城職工居民原有住房、小產(chǎn)權(quán)房(自建房)、縣城商品房(含存量、增量)總計(jì)達(dá)到約230萬(wàn)㎡，扣除40萬(wàn)㎡的商用面積后，以縣城規(guī)劃區(qū)6萬(wàn)人口計(jì)算，人均住宅面積30㎡還余10萬(wàn)㎡，加之小產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)格低(每平方米900元—1800元)，部分群眾購(gòu)買力不強(qiáng)，對(duì)商品房市場(chǎng)形成了較大沖擊。
(五)相關(guān)部門為商品房開發(fā)提供了支持和服務(wù)。一是2010年至2014年7月，國(guó)土部門為5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司供地28宗共39.39399公頃，目前還儲(chǔ)備了國(guó)有土地523.817畝(34.9211公頃)，其中可用于商品房開發(fā)的有207畝(13.8公頃)。二是金融部門提供了金融支持，2011年以來(lái)縣信用聯(lián)社為房地產(chǎn)企業(yè)提供項(xiàng)目貸款資金9306萬(wàn)元、縣農(nóng)業(yè)銀行提供貸款資金9226.59萬(wàn)元，支持商品房開發(fā)項(xiàng)目和居民購(gòu)買商品房按揭貸款。三是組建了相應(yīng)商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)改造指揮部，抽調(diào)了強(qiáng)有力的工作隊(duì)伍，專門負(fù)責(zé)征地拆遷、安置和建設(shè)協(xié)調(diào)服務(wù)。四是相關(guān)職能部門將管理、審批與服務(wù)有機(jī)結(jié)合，保障了商品房的有序開發(fā)。
(六)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集鎮(zhèn)商品房開發(fā)處于起步階段，量小、發(fā)展不平衡。我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)與周邊四川的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)相比晚了10多年時(shí)間，和縣城商品房開發(fā)相比晚了近8年左右。目前僅有龍安鎮(zhèn)引進(jìn)水富旭輝房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，開發(fā)祥瑞-龍錦園項(xiàng)目，但是建筑面積小，僅有11080㎡(81套住房和部分商鋪)，住房銷售價(jià)格預(yù)計(jì)2200左右。全縣其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有商品房開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)展極為不平衡。
二、存在主要困難和問(wèn)題
(一)縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃相對(duì)滯后，制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。目前，縣城完成了城市總體規(guī)劃，除了花生地片區(qū)、漁湖高澗槽片區(qū)、工業(yè)園區(qū)有控制性詳規(guī)，其余區(qū)域沒(méi)有控制性詳規(guī)。15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中僅有角奎(縣城)、牛街、小草壩、洛旺、樹林有總體規(guī)劃外，其余10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)均沒(méi)有總體規(guī)劃，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)都沒(méi)有控制性詳規(guī)。另外，全縣沒(méi)有一個(gè)具體的可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，城市整體規(guī)劃和各片區(qū)規(guī)劃建設(shè)不具體、不到位，沒(méi)有控制性詳規(guī)，連起碼的標(biāo)高都難以把握，舊城改造拆遷面廣、成本高、阻力大，新區(qū)開發(fā)、布局隨意性強(qiáng)，使得商品房開發(fā)零散，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，相互影響。
現(xiàn)有商品房開發(fā)項(xiàng)目由于沒(méi)有相應(yīng)規(guī)劃指導(dǎo)，建筑特色不明顯，沒(méi)有與彝良的山、水、地理特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合。
(二) 商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。一是征地拆遷工作難度大，不能按計(jì)劃推進(jìn)。中河壩和游樂(lè)場(chǎng)片區(qū)拆遷工作啟動(dòng)3年多，中河壩還有1家改制企業(yè)和2戶私產(chǎn)房、游樂(lè)場(chǎng)還有2戶私產(chǎn)房未拆除，從而影響工程進(jìn)度。二是部分開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，資金不足，個(gè)別企業(yè)甚至還欠繳稅款和土地出讓金，融資渠道單一，致使建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，造成工程推進(jìn)遲緩。三是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上資質(zhì)低，規(guī)模小，專業(yè)技術(shù)力量薄弱，協(xié)調(diào)管理能力不能滿足建設(shè)管理業(yè)務(wù)需要，致使工作出現(xiàn)不必要偏差，造成工程進(jìn)度遲緩�，F(xiàn)在彝良的10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，1家二級(jí)資質(zhì)，1家三級(jí)資質(zhì)，3家四級(jí)資質(zhì)，5家資質(zhì)待定。
由于大多數(shù)商品房開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，2010年至2014年7月國(guó)土部門為房地產(chǎn)開發(fā)公司共供地28宗39.39399公頃，目前僅用地18.6889公頃，占總供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投資有限公司(伊力公司)已供土地中還有近19公頃未開發(fā)。導(dǎo)致了過(guò)渡安置費(fèi)增加，部分已征用土地被周邊群眾蠶食，政府預(yù)期收益不能按時(shí)到位，縣城環(huán)境灰塵污染、交通不暢、居民出行困難等問(wèn)題。
(三)部分開發(fā)商嚴(yán)格依法、規(guī)范開發(fā)的意識(shí)淡薄。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完善基本建設(shè)報(bào)備程序,相關(guān)手續(xù)不完整，沒(méi)獲得施工許可證就動(dòng)工建設(shè)，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象較為突出。部分開發(fā)商執(zhí)行規(guī)劃不嚴(yán)格，片面追求利潤(rùn)，想方設(shè)法調(diào)整變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目容積率明顯高于原規(guī)劃，建筑密度大，綠化率過(guò)低，停車位嚴(yán)重不足，通道過(guò)窄，消防、人防、水保、環(huán)保等措施不完善，整體品質(zhì)不高。
(四) 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房(自建房)給縣城的'今后發(fā)展造成障礙。近100萬(wàn)㎡的小產(chǎn)權(quán)房(自建房)除沖擊商品房市場(chǎng)外，質(zhì)量難以保證，基本沒(méi)有配套設(shè)施，居住密度大，增加了縣城停車、供排水、道路等壓力，沒(méi)有消防通道和設(shè)施，邊坡大開挖，安全隱患多，給今后城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)加大了難度，增加了成本。
(五)物業(yè)管理不規(guī)范、不專業(yè)。物業(yè)管理處于起步階段，目前，僅有兩家物業(yè)管理公司，分別是大理大楊物業(yè)服務(wù)有限公司彝良分公司(江韻豪庭，從業(yè)人員17人)、彝良騰達(dá)物業(yè)管理有限公司(西正麗街，從業(yè)人員29人)。多數(shù)小區(qū)不封閉，商鋪?zhàn)≌祀s，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，管理難度大。物管服務(wù)工作中矛盾糾紛多、原因復(fù)雜，一方面既有居民業(yè)主缺乏物管意識(shí)、繳費(fèi)購(gòu)買服務(wù)意識(shí)，對(duì)權(quán)力義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱，主張權(quán)利不理性，另一方面也有物管專業(yè)服務(wù)水平不高、定位不準(zhǔn)、管理手段落后、不規(guī)范的原因
(六) 商品房售后監(jiān)管服務(wù)不到位，二手房交易不規(guī)范。由于相關(guān)職能部門監(jiān)管不到位，有的業(yè)主裝修改變房屋結(jié)構(gòu)，有的業(yè)主將地下停車場(chǎng)改為它用，有的業(yè)主在樓頂和室外搭建房屋，產(chǎn)生安全隱患。
由于歷史遺留問(wèn)題多，時(shí)間跨度大等原因，至今還有不少房改房、單位集資建房和商品房未辦土地使用證和房產(chǎn)證，導(dǎo)致房屋業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。我縣于2004年3月成立了彝良縣房屋交易中心，但由于受人員配置等因素影響，運(yùn)轉(zhuǎn)還不理想，每年交易量?jī)H200余件。部分二手房交易“地下化”，相關(guān)稅費(fèi)流失。
三、建議
雖然我我縣商品房開發(fā)取得了一定的成效，但由于起步晚、基礎(chǔ)差，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度低。為促進(jìn)我縣商品房開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)調(diào)研的情況提出以下建議。
(一)加快規(guī)劃編制，強(qiáng)化規(guī)劃約束，突出建設(shè)特色。要加強(qiáng)縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整體規(guī)劃編制，按照分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，加快縣城和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)的總規(guī)和控制性詳規(guī)編制步伐。同時(shí)，執(zhí)行中強(qiáng)化規(guī)劃的龍頭地位和剛性約束作用�？h人民政府要及時(shí)制定全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，指導(dǎo)全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展�？h鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出特色”的原則制定商品房的發(fā)展規(guī)劃，將城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，在提高品質(zhì)、提升效益上下功夫，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。要不斷更新觀念，努力提高開發(fā)小區(qū)品質(zhì)。要分類指導(dǎo)不同小區(qū)，嚴(yán)格控制綠化率、容積率和建筑密度，與彝良縣城得天獨(dú)厚的山水生態(tài)結(jié)合，突出特色，打造的高品質(zhì)宜居環(huán)境。
(二) 立足實(shí)際，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管，把握商品房開發(fā)數(shù)量和速度。要結(jié)合當(dāng)前彝良商品房開發(fā)實(shí)際情況，在加快現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度的同時(shí)，把握商品房開發(fā)的節(jié)奏和速度，成熟一片，開發(fā)一片，不能大鋪攤子，增加成本造成浪費(fèi)。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和政府的宏觀調(diào)控作用，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民群眾的收入水平相適應(yīng)的合理水平，防止房?jī)r(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
強(qiáng)化對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質(zhì)和房屋質(zhì)量。嚴(yán)格查處開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃和房屋建筑設(shè)計(jì)等違法違規(guī)行為。加大住宅工程質(zhì)量整治力度，加強(qiáng)地基與基礎(chǔ)、工程結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量抽檢及主要材料抽查，深入開展商品房工程質(zhì)量通病專項(xiàng)治理活動(dòng)。加強(qiáng)對(duì)售后商品房的監(jiān)管，嚴(yán)禁擅自在樓頂和室外搭建房屋、改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。
(三)強(qiáng)化配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是城市道路、供水、供電、供氣、消防、通訊管網(wǎng)、路燈、綠化、停車、污水管道、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)要與商品房開發(fā)同規(guī)劃、同設(shè)計(jì)和同建設(shè)。二是集中力量，整合資源，進(jìn)一步健全公共服務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域情況，優(yōu)化布局建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。
(四)加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)。一是加強(qiáng)政府服務(wù)，要建立統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度，確保業(yè)主的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行政主管部門要堅(jiān)持“業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的原則，統(tǒng)一歸集、使用和管理住宅公共部位專項(xiàng)維修資金，提高資金的使用效率。二是要規(guī)范物業(yè)和中介服務(wù)與收費(fèi)�？h發(fā)改局要牽頭制定出臺(tái)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性文件，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益�？h房地產(chǎn)行政主管部門要建立對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督評(píng)估機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高物業(yè)服務(wù)水平。三是推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化和社區(qū)化。縣政府要根據(jù)居住區(qū)建設(shè)實(shí)際，及時(shí)調(diào)整或增加社區(qū)居委會(huì)設(shè)置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要把小區(qū)管理納入重要議事日程，強(qiáng)化平安小區(qū)建設(shè)。社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)，要牽頭制定好業(yè)主(住戶)公約，并督促遵守執(zhí)行;對(duì)實(shí)行社會(huì)化管理的小區(qū)要牽頭組建好業(yè)主委員會(huì)并指導(dǎo)其發(fā)揮作用;對(duì)自主管理的小區(qū)，要由業(yè)主委員會(huì)組織好業(yè)主自治，必要時(shí)可由居委會(huì)直接接管;要建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)調(diào)處各種矛盾;要抓好文明創(chuàng)建工作，促進(jìn)文明社區(qū)、文明小區(qū)、文明樓院、文明住戶建設(shè)。
(五)切實(shí)解決好征地拆遷工作中的問(wèn)題。一是要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定科學(xué)周密的征地拆遷工作方案。二是要以人為本，充分考慮拆遷群眾的補(bǔ)償和安置中利益，先安置后拆遷，先返遷后銷售。三是對(duì)少數(shù)漫天要價(jià)、無(wú)理拒遷和妨害其他拆遷群眾利益的，要嚴(yán)格依法辦事，完善法律程序，果斷處置，進(jìn)一步加大拆遷的執(zhí)法力度。
(六)加快規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)。對(duì)房改房和單位集資建房進(jìn)行徹底清理，制定政策妥善解決歷史遺留問(wèn)題，為房屋業(yè)主辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為房改房和單位集資建房上市交易奠定基礎(chǔ)。完善房地產(chǎn)交易服務(wù)場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易“一站式”服務(wù)，規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)，形成合理的住房消費(fèi)需求，推動(dòng)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，培育好一批服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、管理水平高、經(jīng)濟(jì)效益好、誠(chéng)信服務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，開創(chuàng)新的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間。
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