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房地產(chǎn)開發(fā)情況問題原因分析的調(diào)研報告
1、房產(chǎn)開發(fā)速度階段性減緩四因素：
國家宏觀調(diào)控因素：國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控政策，收緊了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款，國家金融部門對個人房貸條件提高，造成購買力受到影響，二手房抵押貸款扶持政策無法落實(shí)。嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，從而控制房地產(chǎn)開發(fā)的用地，20__年我區(qū)僅出讓兩宗用地，共70.15畝。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因素：開發(fā)企業(yè)集約化開發(fā)程度不高，競爭力和抗風(fēng)險能力差。20家開發(fā)企業(yè)，三級的8家，四級的4家，其余皆為“暫定”。開發(fā)企業(yè)大多為“項(xiàng)目”公司，規(guī)模小，對銀行資金依賴性強(qiáng)，開發(fā)技術(shù)含量低，無法形成集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展態(tài)勢。一方面，新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多，象蓮花山莊、金域蘭灣（原天安世紀(jì)村）等新項(xiàng)目又沒有動工。另一方面，部份在建房產(chǎn)項(xiàng)目受挫而停工。華商城，就由于資金無法周轉(zhuǎn)而停工。華商城、農(nóng)貿(mào)市場和東湖豪門三項(xiàng)目先后停工，這三個項(xiàng)目的總投資為3.5億元（超過20__年全區(qū)完成投資額），建筑面積為25萬平方米（占20__年我區(qū)完成建筑面積的四分之一強(qiáng)）。
房地產(chǎn)市場需求因素：一方面，房產(chǎn)市場日趨飽和。另一方面，就商品房結(jié)構(gòu)而言，各類商品房投放比例不合理，住宅產(chǎn)品單一。已建成和在建的住宅小區(qū)，銷售情況較好，但商業(yè)用房配套過多，而公共設(shè)施配套檔次低，不僅導(dǎo)致商業(yè)用房空置，而且影響住宅環(huán)境，沒有精品小區(qū)。另一方面，住宅產(chǎn)品單一，抑制了多層次需求。區(qū)內(nèi)10多個小區(qū)，類型單一，不僅加劇了銷售競爭，同時也抑制了不同層次的需求，減緩了商品住宅的發(fā)展步伐。
政府管理因素：市場消費(fèi)相關(guān)政策法規(guī)不完善，二級市場受抑制。當(dāng)前，有關(guān)商品房架空層、車庫、車位等附屬用房面積分?jǐn)偧爱a(chǎn)權(quán)歸屬、房屋維修資金的收繳、中介合同文本等缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和相應(yīng)的規(guī)定，造成諸多糾紛，影響市場健康發(fā)展。抵押手續(xù)繁瑣，交易過程稅費(fèi)過高等從根本上抑制了二手房交易市場的發(fā)展;由于缺乏完善的管理和制約機(jī)制，致使出租戶不愿辦理租賃登記備案。農(nóng)貿(mào)市場由于“標(biāo)高”問題，停工一年多，正恢復(fù)動工。
�。�、住宅房價格上揚(yáng)，原因有三：
一是由于土地儲備和“招、拍、掛”等制度的實(shí)施，在短期內(nèi)推動地價上漲，而引起房價上揚(yáng)；二是新建住宅成本上升，包括小區(qū)環(huán)境的營造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出現(xiàn)；三是因?yàn)椤俺捶俊�。一方面受溫州購房團(tuán)的影響；一方面開發(fā)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)中介增多，有的中介也參與炒房，另有一些私人介入，從中進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。
３、商業(yè)用房空置多的兩個主要原因：
一是新區(qū)人口聚集不夠，市場不旺，目前新區(qū)居住人口僅1.2萬人；二是商業(yè)用房與住宅比例不合理，商業(yè)用房比例過高，商業(yè)用房與住宅比例為1：8。
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