投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

時(shí)間：2024-07-11 09:51:32 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

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　　xx誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng) 估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)在20xx年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者概況

　　(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況

　　委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為中海發(fā)展股份有限公司。

　　公司名稱：中海發(fā)展股份有限公司

　　住所：上海市洋山保稅港區(qū)業(yè)盛路 188 號(hào) A-1015 室

　　法定代表人：李紹德

　　注冊(cè)資本：人民幣 340455.2270 萬(wàn)元

　　公司類型：股份有限公司(港澳臺(tái)與境內(nèi)合資、上市)

　　經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)：主營(yíng)沿海、遠(yuǎn)洋、長(zhǎng)江貨物運(yùn)輸，船舶租賃，貨物代理、代運(yùn)業(yè)務(wù);兼營(yíng)船舶買賣、集裝箱修造、船舶配備件代購(gòu)代銷，船舶技術(shù)咨詢和轉(zhuǎn)讓;國(guó)內(nèi)沿海散貨船、油船海務(wù)管理、機(jī)務(wù)管理及船舶檢修、保養(yǎng);國(guó)際船舶管理業(yè)務(wù)。(涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營(yíng))

　　(二)其他評(píng)估報(bào)告使用者概況

　　除委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者外，業(yè)務(wù)約定書未約定其他評(píng)估報(bào)告使用者。

　　二、評(píng)估目的

　　本次評(píng)估的目的是為中海發(fā)展股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　三、評(píng)估對(duì)象和范圍

　　評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。

　　評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是位于上海市虹口區(qū)東大名路670號(hào)的上海港國(guó)際客運(yùn)中心5號(hào)樓除7層以外的寫字樓、商鋪和車位，具體評(píng)估范圍是該樓的地上1-6層、地下1層以及地下2-3層的148個(gè)車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為滬房地虹字(2012)第010730號(hào)，委估建筑面積為13,689.16平方米，土

　　地使用權(quán)取得方式為出讓。

　　納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書確定的評(píng)估范圍一致。

　　四、價(jià)值類型及其定義

　　評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本次評(píng)估基準(zhǔn)日是201x年12月31日。

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

　　中海發(fā)展股份有限公司2012年第十七次董事會(huì)會(huì)議《關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的議案》。

　　(二)法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào));

　　2.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)〔1992〕36號(hào));

　　3.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào));

　　4.《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2001〕102號(hào));

　　5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào));中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文

　　6.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));

　　7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)〔2006〕274號(hào));

　　8.《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　9.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)

　　1.《評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)企〔2004〕20號(hào));

　　2.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)〔2003〕18號(hào));

　　3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則(中評(píng)協(xié)〔2007〕189號(hào));

　　4.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2008〕218號(hào));

　　5.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》;

　　6.《中評(píng)協(xié)關(guān)于修改評(píng)估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》中評(píng)協(xié)〔2011〕230號(hào))。

　　(四)權(quán)屬證明

　　上海市房地產(chǎn)權(quán)證。

　　(五)其他參考依據(jù)

　　評(píng)估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

　　七、評(píng)估方法

　　房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有成本法、收益法、市場(chǎng)法。成本法一般用于自建房產(chǎn);收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評(píng)估;市場(chǎng)法一般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。

　　由于委估資產(chǎn)為整棟購(gòu)入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評(píng)估;委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為中海財(cái)務(wù)、中海碼頭、中海投資、中海集團(tuán)等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場(chǎng)水平的基礎(chǔ)，此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無(wú)法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評(píng)估。

　　委估資產(chǎn)為外購(gòu)的房地產(chǎn)，因市場(chǎng)上可收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。

　　市場(chǎng)法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

　　基本計(jì)算公式為：

　　P=P′×A×B×C×D

　　式中：P-----委估建筑物評(píng)估價(jià)值;

　　P′-----參照物交易價(jià)格;

　　A-----交易情況修正系數(shù);

　　B-----交易日期修正系數(shù);

　　C-----區(qū)域因素修正系數(shù);

　　D-----個(gè)別因素修正系數(shù)。

　　交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般市場(chǎng)情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格;

　　交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格;

　　區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異;

　　個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。

　　根據(jù)上海市車位市場(chǎng)成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對(duì)比確定委估車位單價(jià)。

　　八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　(一)接受委托

　　經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書。針對(duì)具體情況，確定評(píng)估價(jià)值類型，了解可能會(huì)影響評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限制條件，擬定評(píng)估工作計(jì)劃，組織評(píng)估工作團(tuán)隊(duì)。

　　(二)資產(chǎn)核實(shí)

　　指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，以此為基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)其法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)收集獲取的評(píng)估資料進(jìn)行審閱、核查、驗(yàn)證。

　　(三)評(píng)定估算

　　根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。

　　結(jié)合所掌握的評(píng)估資料，開展市場(chǎng)調(diào)研，收集相關(guān)市場(chǎng)信息，確定取價(jià)依據(jù)，進(jìn)行評(píng)定估算。

　　(四)出具報(bào)告

　　對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總、復(fù)核、分析、判斷、完善，形成評(píng)估結(jié)論。撰寫評(píng)估報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評(píng)估報(bào)告。

　　九、評(píng)估假設(shè)

　　本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論的成立，依賴于以下評(píng)估假設(shè)：

　　(一)基本假設(shè)

　　公開市場(chǎng)假設(shè)。公開市場(chǎng)假設(shè)是假定待評(píng)估資產(chǎn)在公開市場(chǎng)中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里的公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　(二)具體假設(shè)

　　1.在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　2.任何有關(guān)評(píng)估對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　十、評(píng)估結(jié)論

　　在評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日，委估資產(chǎn)的賬面值為 58,928.14 萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，委估資產(chǎn)的評(píng)估值為 119,345.84 萬(wàn)元，評(píng)估值比賬面價(jià)值增值 60,417.70萬(wàn)元，增值率為 102.53%。評(píng)估結(jié)果詳見下表：

　　資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

　　評(píng)估基準(zhǔn)日：20xx 年 12 月 31 日

　　產(chǎn)權(quán)持有者：中海發(fā)展股份有限公司單位：人民幣萬(wàn)元

　　賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率

　　項(xiàng) 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　投資性房地產(chǎn) 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

　　十一、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明

　　1.評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。

　　2.評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。

　　3.除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

　　4.根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果有效使用期為一年，從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。