資產(chǎn)評估報告

時間：2024-05-20 16:37:44 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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資產(chǎn)評估報告[精華15篇]

　　在日常生活和工作中，我們都不可避免地要接觸到報告，報告包含標題、正文、結尾等。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編幫大家整理的資產(chǎn)評估報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

資產(chǎn)評估報告[精華15篇]

資產(chǎn)評估報告1

　　本人接受xx新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在評估基準日20xx年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方簡介

　　企業(yè)名稱：xx新能源開發(fā)有限公司以下簡稱“xx新能源”

　　住所：北流市招商局

　　法定代表人：陳宏

　　注冊資本：壹仟萬元整

　　實收資本：壹仟萬元整

　　企業(yè)類型：有限責任公司

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：xxx

　　發(fā)照機關：北流市工商行政管理局

　　成立日期：20xx年5月26日

　　經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農(nóng)業(yè)基地建設。

　　截至評估基準日20xx年11月30日，xx新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

　　xx新能源開發(fā)有限公司股東表

　　二、評估目的

　　根據(jù)需要，本次評估目的是量化xx新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30 日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　　一評估對象

　　本項目評估對象為20xx年11月30 日xx新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。

　　二評估范圍

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和xx新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為xx新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30 日的全部資產(chǎn)和負債。

　　截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下： 2非流動資產(chǎn)合計897042667元，其中：無形資產(chǎn)897042667元

　　3資產(chǎn)總計1719377763元

　　4流動負債合計756536860元，其中：其他應付款756536860元

　　5負債合計756536860元

　　6所有者權益合計962840903元。

　　本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易價值的估計數(shù)額。

　　五、評估基準日

　　本項目的評估基準日為20xx年11月30日。

　　為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以 20xx年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　六、評估報告的使用者

　　本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關的主管部門。

　　七、評估原則

　　根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：

　　一遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響

　　二遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據(jù)

　　三遵循科學性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學的評估方法，使資產(chǎn)評估結果科學合理

　　四遵循產(chǎn)權利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現(xiàn)行市場價值

　　五遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù)

　　六遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響

　　七遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結論在公開市場存在或成立

　　八維護產(chǎn)權持有者及投資者合法權益的原則。

　　八、評估依據(jù)

　　本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

　　一法律法規(guī)依據(jù)

　　1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》

　　2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見試行》

　　3、財政部頒發(fā)的財評字[]91號“關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的.暫行規(guī)定》的通知”

　　4、《中華人民共和國證券法》8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂

　　5、其他相關法律、法規(guī)、通知文件等。

　　二準則依據(jù)

　　1、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[]18 號《中國注冊會計師協(xié)會關于印發(fā)的通知》

　　2、財政部令第 33 號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[20xx]3 號《財政部關于印發(fā)等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》

　　3、《中華人民共和國土地管理法》

　　4、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

　　三經(jīng)濟行為依據(jù)

　　委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。

　　四產(chǎn)權證明依據(jù)

　　1、xx新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件

　　2、xx新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表

　　3、xx新能源開發(fā)有限公司提供的有關協(xié)議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料

　　4、xx新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》

　　5、其它有關產(chǎn)權證明文件。

　　五取價依據(jù)

　　1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料

　　2、xx新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料

　　3、本評估機構掌握的其他價格資料

　　4、關于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知省政辦發(fā)20xx47號

　　5、市人民政府關于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知市政發(fā)〔20xx〕20號。

　　六參考資料及其它

　　1、李環(huán)會計師事務所有限責任公司出具的xx新能源開發(fā)有限公司的審計報告

　　2、國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術標準及價格信息資料

　　3、其他資料。

　　九、評估方法

　　根據(jù)資產(chǎn)評估有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對xx新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于xx新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎法成本法的評估方法進行評估。

　　資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)xx新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構成，采用的具體評估方法如下：

　　一流動資產(chǎn)的評估

　　流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的`現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：

　　1、貨幣資金的評估

　　納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

　　對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照xx新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。

　　公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

　　評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額銀行已收企業(yè)未收金額。

　　2、預付賬款

　　預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務的真實性。

　　對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

　　二無形資產(chǎn)土地使用權評估

　　根據(jù)評估對象土地實際情況，并結合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。

　　成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　三負債的評估

　　納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款非流動負債為零。

　　對于負債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。

資產(chǎn)評估報告2

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受三九醫(yī)藥股份有限公司的委托，就香港啟利投資有限公司轉(zhuǎn)讓湖南三九南開制藥有限公司股權之事宜，所涉及的湖南三九南開制藥有限公司整體資產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行了評估。

　　評估范圍和對象是湖南三九南開制藥有限公司于評估基準日經(jīng)審計后的資產(chǎn)負債表所列示的全部資產(chǎn)和負債，包括流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)、流動及長期負債。

　　評估基準日為20xx年12月31日。

　　本次評估遵照中國有關資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨立、客觀、科學的工作原則和持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則、公開市場原則等有關經(jīng)濟原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、有關市場交易資料和現(xiàn)行市場價格標準，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，主要采用資產(chǎn)基礎法對各項資產(chǎn)進行評估并對各項負債進行核實、采用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價值進行估算，最終以資產(chǎn)基礎法評估結果作為最終評估結中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　評估的價值類型為公開市場價值。

　　經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出湖南三九南開制藥有限公司評估結論如下：

　　資產(chǎn)合計賬面價值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評估值11,8XX.53萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。

　　負債合計賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評估值5,511.52萬元，評估無增減值。

　　凈資產(chǎn)賬面價值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評估值6,295.01萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。

　　各類資產(chǎn)評估情況見下表。

　　表1、資產(chǎn)評估結果匯總表

　　金額單位：人民幣萬元

　　賬面價值調(diào)整后賬面值評估價值增減值增值率

　　項目

　　A B C D=C-B E=D/B 100%流動資產(chǎn)1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41長期投資2 - - - -固定資產(chǎn)3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85設備6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68無形資產(chǎn)7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用權8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他資產(chǎn)9 - - - -

　　資產(chǎn)總計10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流動負債11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -長期負債12 - - - -

　　負債總計13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -

　　凈資產(chǎn)14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　本報告使用有效期為一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。

　　本報告評估結論僅供委托方為上述評估目的使用，評估師的責任是就該項評估目的下的資產(chǎn)價值量發(fā)表專業(yè)意見，評估師和評估機構所出具的評估報告不代表對評估目的所涉及的經(jīng)濟行為的任何判斷。

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，請認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　評估機構法定代表人：

　　注冊資產(chǎn)評估師：

　　二OO七年四月二十五日中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　湖南三九南開制藥有限公司

　　股權價值評估項目

　　資產(chǎn)評估報告書

　　中聯(lián)評報字[20xx]第390號三九醫(yī)藥股份有限公司：

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的'委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在20xx年12月31日所表現(xiàn)的公允價值作出了反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　本項目委托方為三九醫(yī)藥股份有限公司，資產(chǎn)占有方為湖南三九南開制藥有限公司。

　　(一)委托方簡介

　　公司名稱：三九醫(yī)藥股份有限公司

　　公司地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口北環(huán)大道1028號中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　法定代表人：孫曉民

　　注冊資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：10000011XX157

　　1、公司簡介

　　三九醫(yī)藥股份有限公司(簡稱：三九醫(yī)藥)系根據(jù)中華人民共和國有關法律的規(guī)定，于1999年3月2日經(jīng)國家經(jīng)濟貿(mào)易管理委員會國經(jīng)貿(mào)企改[1999] 134號文件批準，由三九藥業(yè)、三九集團、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達明物業(yè)管理有限公司和惠州市壬星工貿(mào)有限公司作為發(fā)起人，以發(fā)起方式設立的股份有限公司，三九醫(yī)藥于1999年4月21日于國家工商行政管理局注冊登記。三九醫(yī)藥設立時注冊資本為55,300萬元。

　　三九醫(yī)藥經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[1999]142號文批準,于1999年11月11日-12日在深交所發(fā)行人民幣普通股20,000萬股，發(fā)行價為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。20xx年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫(yī)藥發(fā)行后注冊資本變更為75,300萬元。

　　三九醫(yī)藥于20xx年6月11日實施20xx年度股東大會審議通過的用資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股的方案，股本增加22,590萬股。截止20xx年8月31日，三九醫(yī)藥總股本97,890萬股。

　　三九企業(yè)集團占有8.45%股權，三九企業(yè)集團下屬全資子公司深圳三九藥業(yè)有限公司占有62.717%股權。

　　2、經(jīng)營范圍中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　藥品、保健品、醫(yī)療器械的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;相關技術開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務;醫(yī)療、保健服務。

　　(二)資產(chǎn)占有方簡介

　　公司名稱：湖南三九南開制藥有限公司

　　公司注冊地：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園

　　公司辦公地址：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園

　　郵政編碼：215433

　　法定代表人：胡宏發(fā)

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：00XX26

　　注冊資本：939萬元

　　1、公司簡介

　　湖南三九南開制藥有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地區(qū)制藥廠、湖南南開制藥廠。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注冊登記成立，成立時公司注冊資本9390000元。1998年8月在"郴交會"上，被三九集團實施承債式整體兼并，歸于三九麾下。20xx年2月10日經(jīng)郴體改發(fā)[20xx]004號批準成立湖南三九南開制藥有限公司。20xx年7月8日變?yōu)橥馍酞氋Y企業(yè)，其股東為三九企業(yè)集團公司下屬企業(yè)香港啟利投資有限公司。

　　2、經(jīng)營范圍

　　生產(chǎn)中成藥、保健品及食品、銷售自產(chǎn)產(chǎn)品(國家限制或禁止的品種除外)。

　　3、主要經(jīng)營業(yè)績中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　表2、資產(chǎn)、財務狀況表

　　單位：人民幣

　　萬元

　　項目20xx年20xx年20xx年

　　總資產(chǎn)10,089.77 10,515.07 9,444.66

　　凈資產(chǎn)2,794.49 3,764.41 3,933.13

　　項目

　　主營業(yè)務收入6,008.81 5,804.83 4,958.36

　　利潤總額453.54 367.57 149.73

　　凈利潤453.54 367.57 149.73

　　以上數(shù)據(jù)中20xx年度的財務報表經(jīng)深圳鵬城會計師事務所審計,20xx年度財務報表經(jīng)天職國際會計師事務所審計,20xx年度財務報表經(jīng)中和正信會計師事務所有限公司審計，均出具保留意見報告。

　　二、評估目的

　　根據(jù)三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議，三九企業(yè)集團擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開制藥有限公司的全部股權轉(zhuǎn)讓于三九醫(yī)藥股份有限公司用于抵償債務，本次評估目的是反映湖南三九南開制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關負債于評估基準日的市場價值，為股權轉(zhuǎn)讓行為提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的對象為湖南三九南開制藥有限公司的全部股東權益，所對應的評估范圍是湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)及相關負債。

　　評估前資產(chǎn)總額9,444.65萬元、負債5,511.52萬元、凈資產(chǎn)3,933.13萬元。具體包括流動資產(chǎn)賬面值4,922.09萬元;固定資產(chǎn)賬面凈值4,244.44萬元;無形資產(chǎn)賬面凈值278.12萬元;流動負債賬面值5,511.12萬元。。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　以上評估范圍和對象與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日是20xx年12月31日。資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　三九企業(yè)集團與三九醫(yī)藥股份有限公司為此項目擬訂了時間表，為了加快整體工作的進程，同時考慮到評估基準日盡可能與本次評估目的的實現(xiàn)日接近的需要和完成評估工作的實際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準日為20xx年12月31日。

　　五、評估原則

　　根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學的原則和資產(chǎn)評估的職業(yè)標準，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行評估，以保證資產(chǎn)評估工作的有效和評估結果的準確性。遵循的原則有：

　　(一)獨立、客觀、科學的工作原則

　　獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務當事人的影響，確保資產(chǎn)評估資料和信息的真實性和可靠性。

　　客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握翔實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結果。

　　科學性原則：制定科學的操作方案，采用科學的評估程序和方法，嚴格按照國家資產(chǎn)評估有關規(guī)定，實施評估，科學、合理地進行資產(chǎn)價格的評定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　和估算。

　　(二)資產(chǎn)評估公允的專業(yè)原則

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則：根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。

　　替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產(chǎn)的價值。

　　公開市場原則：資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結論都可在公開市場存在或成立。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)主要法律依據(jù)

　　1、《中華人民共和國公司法》(20xx年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂);

　　2、《中華人民共和國土地管理法》(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

　　3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);

　　4、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務院第378號令，20xx);

　　5、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令，1991年);

　　6、《企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，20xx年12月31日);

　　7、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號(20xx年8月25日);

　　8、《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第

　　產(chǎn)權[20xx]274號);

　　9、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財評字[1999]91號);

　　10、《財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[20xx] 102號，20xx年);

　　11、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);

　　12、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(中國注冊會計師協(xié)會20xx);

　　13、《資產(chǎn)評估準則-基本準則》(財企(20xx)20號);

　　14、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企(20xx)20號);

　　15、《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會，20xx年12月30日);

　　16、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999);

　　17、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標準GB/T18508-20xx)。

　　(二)經(jīng)濟行為文件

　　三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議。

　　(三)產(chǎn)權證明文件

　　1.資產(chǎn)權屬證明文件(房屋產(chǎn)權證、土地使用證、機動車行駛證);

　　2.設備購置合同;重要資產(chǎn)購置合同或憑證;

　　3.有關資產(chǎn)權屬方面的“說明”;

　　4.其他產(chǎn)權證明文件。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　(四)取價標準依據(jù)

　　1.國務院令[20xx]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;

　　2.國經(jīng)貿(mào)[1997] 456號"汽車報廢標準";

　　3.國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[20xx] 1202號《關于調(diào)整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》;

　　4.《中國人民銀行貸款利率表》20xx年8月19日起執(zhí)行;

　　5.《中國統(tǒng)計年鑒》分行業(yè)工業(yè)品出廠價格指數(shù)(國家統(tǒng)計局);

資產(chǎn)評估報告3

　　湖北大地資產(chǎn)評估有限公司接受宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委估的實物資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)于20xx年7月24日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方

　　委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司，該公司于20xx年5月12日經(jīng)宜昌市工商局行政管理局企業(yè)登記注冊分局(宜市)登記內(nèi)名預核字[20xx]第00792號《企業(yè)名稱預先核準通知書》批準，現(xiàn)正在辦理設立登記。

　　委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。

　　王春燕：42052719780311136 王紅：420527197906241319

　　二、評估目的

　　本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估范圍和對象

　　列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產(chǎn)。

　　四、評估基準日

　　本次評估的評估基準日為20xx年7月24日，評估所采用價值均是評估基準日的有效價格標準。

　　五、評估原則

　　嚴格遵循資產(chǎn)評估獨立、客觀、科學及專業(yè)性的工作原則，不受外界干擾和評估當事人的影響，科學合理地進行資產(chǎn)評估和估算。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù) 資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》; 2、參照國資辦發(fā)[1992]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》; 3、國資辦發(fā)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知; 4、財政部財評字[1999]91號關于印發(fā)《資產(chǎn)評估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知。

　　(三)產(chǎn)權依據(jù)

　　1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片,發(fā)票號分別為:02872892、01146813、0177593。

　　2、委托方提供實物照片。

　　(四)取價依據(jù)及參考依據(jù)

　　1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片;

　　2、股東確認價值;

　　3、市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。

　　七、評估方法

　　本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。

　　八、評估過程

　　根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我公司與宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司簽訂的資產(chǎn)評估協(xié)議書所約定的事項，于20xx年7月20日開始，經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評估估算、評估匯總、提交報告等過程。具體如下：

　　1、接受項目委托、明確評估目的，確定評估對象及范圍，選定評估基準日和擬定評估方案;

　　2、資產(chǎn)清查：指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，收集準備資料，檢查核實資產(chǎn)與驗證有關資料;

　　3、評定估算：現(xiàn)場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算;

　　4、評估匯總：對評估結果進行匯總，并進行評估結論分析，撰寫評估說明與報告，進行內(nèi)部復核。

　　九、評估結論

　　截止評估基準日，委托評估實物價值35萬元(詳見后附實物評估明細表)。

　　十、評估報告法律效力

　　1、根據(jù)行業(yè)有關規(guī)定，本評估報告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至20xx年7月23日，本評估結論僅供宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司為評估目的使用，不得作為其他經(jīng)濟目的使用。

　　2、本評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用和公開市場假設，即對評估的資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營和在公開市場有公允價格標準下進行作價評定。

　　本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估價格的影響。同時，本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的.持續(xù)經(jīng)營原則等其它條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。

　　3、本報告專為委托人使用，并為本報告所列的目的而作。除按規(guī)定報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內(nèi)容，除獲得我公司書面同意外，皆不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告及聲明。

　　十一、需要說明的問題

　　1、本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考，不對其他事項發(fā)表意見。上述實物已于20xx年7月24日辦理實物轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　2、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我公司參加評估的工作人員與委托方無任何利害關系，評估工作是在有關法律監(jiān)督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和操作規(guī)范。

　　3、資產(chǎn)占有方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性、真實性負責，對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。

　　十二、評估報告書提出日期

　　本評估報告提出日期：

　　20xx年7月24日。

　　湖北大地資產(chǎn)評估有限公司

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　報告日期：

　　20xx年7月24日

資產(chǎn)評估報告4

　　凈資產(chǎn)是屬企業(yè)所有，并可以自由支配的資產(chǎn)，即所有者權益或者權益資本。接下來就讓我們一起來了解凈資產(chǎn)評估報告吧！

　　ABC股份有限公司全體股東：

　　我們審核了后附的ABC股份有限公司（以下簡稱ABC公司）截至X年X月X日止凈資產(chǎn)的財務報表，包括20X1年12月31日的資產(chǎn)負債表，20X1年度的利潤表、股東權益變動表和現(xiàn)金流量表。

　　一、管理層對財務報表的責任

　　按照企業(yè)會計準則和《小企業(yè)會計制度》的規(guī)定編制財務報表是ABC公司管理當局的責任。這種責任包括：（1）設計、實施和維護與財務報告編制相關的內(nèi)部控制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤而導致的重大錯報；（2）選擇和運用恰當?shù)臅嬚撸?/p>

　�。�3）作出合理的會計估計。

　　二、注冊會計師的責任

　　我們的責任是在實施審核工作的基礎上對財務報表發(fā)表審核意見。我們按照注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則的規(guī)定執(zhí)行了審核工作。注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計劃和實施審核工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。

　　審核工作涉及實施審核程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審核證據(jù)。選擇的審核程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報表風險的評估在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內(nèi)部控制，以設計恰當?shù)膶徍顺绦颍康牟⒎菍?nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。審核工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。我們相信，我們獲取的審核證據(jù)是充分、適當?shù)�，為發(fā)表審核意見提供了基礎�，F(xiàn)已審核完畢，情況報告如下：

　　三、企業(yè)基本情況

　　企業(yè)類型（國有獨資）、國有資產(chǎn)控股、股份有限公司、有限責任公司、股份作作、集體、外商獨資、合資、合作、私營、個體等），成立年月，工商登記注冊號、主要投資者、實收資本、法人代表、企業(yè)規(guī)模（

　　包括職工人數(shù)、子分公司情況），所執(zhí)行的'行業(yè)財務會計制度、財稅隸屬關系、上年度審核揭示的突出問題，以及反映企業(yè)特點或與本次審核相關的重要情況。

　　四、審核范圍、重點和方法

　　（一）審核的范圍

　　1、母公司

　　2、子公司

　　（二）審核的重點

　　企業(yè)在一定時點的資產(chǎn)、負債的真實狀況以及損益審核調(diào)整對凈資產(chǎn)的影響。

　�。ǘ⿲徍说姆绞剑壕偷貙徍嘶蛩瓦_審核。

　　五、應予調(diào)整的事項

　�。ㄒ唬┥婕岸愂盏恼{(diào)整事項

　�。ǘ⿹p益類調(diào)整事項

　　（三）不涉及損益的重分類事項

　�。ㄋ模┢渌枰{(diào)整的事項

　�。ㄉ鲜稣{(diào)整事項應逐一列出內(nèi)容，金額和調(diào)整分錄）

　　以上調(diào)整共應增（減）利潤（軋抵后凈額）X元。

　　六、資產(chǎn)、負債、所有者權益和損益的審核

　　1、資產(chǎn)的審核

　　逐個科目說明。

　　2、負債的審核

　　逐個科目說明。

　　3、所有者權益的審核

　　逐個科目說明。

　　4、損益情況的審核

　　逐個科目說明。

　　七、凈資產(chǎn)鑒證

　　審核前：企業(yè)資產(chǎn)總額為元

　　負債總額為元

　　凈資產(chǎn)為元

　　經(jīng)審核調(diào)整后：資產(chǎn)總額為元

　　負債總額為元

　　凈資產(chǎn)為元

　　如考慮潛盈、潛虧和不實資產(chǎn)因素，則凈資產(chǎn)應為X元。

　　本報告僅供貴公司××××××之用，如因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本審核業(yè)務的注冊會計師及會計師事務所無關。

　　北京普永信稅務師事務所有限公司中國注冊稅務師

　　中國北京中國注冊稅務師

　　二○XX年×月×日

資產(chǎn)評估報告5

　　三只松鼠是深受消費者喜愛的零食品牌，曾連續(xù)多年銷售額增長超過100%。作為一家上市公司，三只松鼠資產(chǎn)規(guī)模龐大，因此，對其資產(chǎn)進行評估十分必要。

　　一、公司概況

　　三只松鼠成立于20xx年，是一家以休閑零食為主營業(yè)務的電商公司，擁有多個品牌和系列產(chǎn)品，如“輕食系列”、“茶飲系列”、“糖果系列”、“口味系列”等。公司在全國多個省份設有生產(chǎn)基地和倉儲中心，能夠滿足不同區(qū)域的消費者需求。

　　公司在20xx年成功上市，成為A股市場的明星企業(yè)之一。公司在上市當年的財報中，營收達到7.49億元，同比增長147.23%；凈利潤為1.84億元，同比增長122.47%。這些數(shù)據(jù)表明，三只松鼠的業(yè)務發(fā)展十分迅速，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的領軍者之一。

　　二、資產(chǎn)評估方法

　　資產(chǎn)評估是通過對企業(yè)所有權益、負債和未來現(xiàn)金流的測算和分析，最終確定公司的價值。在三只松鼠的資產(chǎn)評估中，采用的是凈資產(chǎn)法和股息貼現(xiàn)法兩種方法。

　　1.凈資產(chǎn)法

　　凈資產(chǎn)法是目前使用最廣泛的資產(chǎn)評估方法之一，其公式為：

　　凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)-總負債

　　在進行凈資產(chǎn)法評估時，首先需要確定公司的總資產(chǎn)和總負債額。然后，將總負債從總資產(chǎn)中扣除，得到的余額即為凈資產(chǎn)。最后，將凈資產(chǎn)與適當?shù)馁Y產(chǎn)負債率相乘，即可獲得公司的'實際價值。

　　2.股息貼現(xiàn)法

　　股息貼現(xiàn)法是一種基于公司現(xiàn)金流的評估方法，通過估算公司未來的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率，來確定公司的價值。具體的計算公式為：

　　股息貼現(xiàn)價值 =∑(Cf/(1+r)n)

　　其中，Cf表示未來每年的自由現(xiàn)金流量，r表示貼現(xiàn)率，n為當前年份距離該年份的距離。

　　三、資產(chǎn)評估結果

　　通過以上的評估方法，可以得出三只松鼠的資產(chǎn)評估結果：

　　1.凈資產(chǎn)法評估結果：

　　根據(jù)三只松鼠20xx年年報數(shù)據(jù)，公司總資產(chǎn)為14.19億元，總負債為2.99億元，凈資產(chǎn)為11.19億元。根據(jù)當前市場的資產(chǎn)負債率水平，將凈資產(chǎn)乘以1.5倍，得出公司實際價值為16.79億元。

　　2.股息貼現(xiàn)法評估結果：

　　根據(jù)三只松鼠的歷史財報和市場預測，公司的未來自由現(xiàn)金流量為4.5億元，未來折現(xiàn)率為10%，合理股息貼現(xiàn)價值為45億元。通過對比凈資產(chǎn)法和股息貼現(xiàn)法的結果可以得出，三只松鼠的實際價值應該在這兩個數(shù)字之間。

　　四、結論

　　三只松鼠是一家快速發(fā)展的公司，其資產(chǎn)評估結果也表明其價值龐大。在公司資產(chǎn)管理中，需要建立科學有效的保管和管理機制，充分利用優(yōu)化資源，擴大公司的經(jīng)營規(guī)模，提高公司核心競爭力，使其在行業(yè)內(nèi)處于領先地位。同時，在今后的發(fā)展中，還需要加強公司的品牌建設，優(yōu)化營銷策略，不斷推出新品，提升消費者的購買體驗，助力公司不斷壯大。

　　綜上所述，三只松鼠的資產(chǎn)評估結果表明其是一家有潛力、有前途的公司，具有很高的投資價值。對于股東而言，應該根據(jù)自己的風險偏好和投資策略，綜合考慮多種因素，進行合理的投資決策。

資產(chǎn)評估報告6

　　資產(chǎn)評估小組（組員：孫月寧、劉京垚、錢雪、盧婷）接受劉春暉老師的委托，依據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的評估方法，對劉老師家的格蘭仕WD700G型號微波爐進行評估。評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)市場調(diào)查和必要的詢證，對委估資產(chǎn)在20xx年12月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下。

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　本次評估的委托方及資產(chǎn)占有方均為東南大學經(jīng)濟管理學院劉春暉老師劉春暉老師于20xx—20xx學年上學期，教授經(jīng)濟管理學院08級會計班資產(chǎn)評估課程。

　　二、評估目的

　　通過一個學期資產(chǎn)評估課程的學習，為了檢驗學習成果，熟練評估方法與流程，對劉老師的家用微波爐進行評估，提供評估基準日的市場價值。

　　本次評估是根據(jù)劉老師的委托進行的。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的范圍和對象為劉春暉老師家的微波爐。品牌：格蘭仕型號：WD700G

　　額定電壓及額定頻率：220V~50HZ

　　額定輸入功率：微波：1180W 光波：850W 額定微波頻率：2450MHZ

　　外形尺寸：295mm×458mm×415mm （注：尺寸順序是高×寬×深）內(nèi)腔尺寸：206mm×309mm×334mm 內(nèi)腔容積：20L

　　有效轉(zhuǎn)盤面積： 0.057㎡有效腔體容積： 11L

　　內(nèi)腔材料：噴涂鍍鋅板

　　均勻加熱方式：專用玻璃轉(zhuǎn)盤方式凈重：約15kg

　　購買于20xx年，原價980元，發(fā)票遺失。20xx年更換過微波發(fā)射器，目前正常使用，每天使用2、3次，主要使用加熱功能。

　　四、評估基準日

　　評估基準日選擇在20xx年12月31日，本次評估的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　選取20xx年12月31日為評估基準日，是由受托方討論決定，原因如下：

　　1、經(jīng)過了一段時間的前期準備，評估基準日的相關資料比較齊全，評估資料便于收集；

　　2、資產(chǎn)評估課程中的學習部分結束于20xx年12月22日，評估報告須在20xx年1月11日前上交，評估基準日處于這兩個時間之間，且較為接近；

　　3、評估基準日比較接近評估人員的'工作時間；

　　4、評估基準日以后將開始一個新的會計期間，市場上有大規(guī)模的減價促銷活動，評估對象的市場價值將有很大的波動，不利于公允價值的確定。

　　五、評估原則

　　1、遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響；

　　2、遵循客觀公正性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場勘察，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據(jù)；

　　3、遵循合理性原則。針對本次評估的特點、在查閱資料和了解委估資產(chǎn)狀況的基礎上，制訂了可行的評估技術方案，使得資產(chǎn)評估結果科學合理；

　　六、評估依據(jù)

　　（一）行為依據(jù)

　　1、資產(chǎn)評估委托方明確要求； 2、資產(chǎn)評估課程任務。

　�。ǘ� 法規(guī)依據(jù)

　　1、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；（中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[1996]03號）

　　2、中國注冊會計師協(xié)會[20xx]18號文《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬的指導意見》；

　　3、《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計制度》；

　　4、《資產(chǎn)評估基本準則——基本準則》；

　　5、其它相關的法律法規(guī)文件。

　�。ㄈ� 產(chǎn)權依據(jù)

　　委托方提供的被評估資產(chǎn)的相關證明文件。

　�。ㄋ模� 取價依據(jù)

　　1、委托人提供的價格資料；

　　2、格蘭仕官方網(wǎng)站資料；

　　3、西祠胡同南京二手市場的資料；

　　4、淘寶價格資料；

　　5、估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料。

　　（五）其他資料

　　資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)說明書。

　　七、評估方法

　　資產(chǎn)評估的基本方法有三種，分別為：成本法、收益法和市場比較法。

　　收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。使用收益法的前提條件是：

　　（1）要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量；

　　（2）能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估或者收益可以量化的機器設備。因為本次被評估對象在剩余壽命期間每年（或每月）的預期收益不能被確定和量化，而且委托方不是以獲利為目的持有該資產(chǎn)，故不采用收益法進行該項評估活動。

　　成本法是在現(xiàn)時條件下，被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，估算資產(chǎn)價值的方法，是從資產(chǎn)構建的成本耗費角度評估資產(chǎn)的價格。與市場法和收益法相比，成本法的運用并不存在嚴格的前提條件，但成本法的運用過程中應注意兩方面問題：

　�。�1）應注意歷史資料的真實性；

　�。�2）形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的。因為能確定歷史資料的真實性、準確性，并且在使用中存在成本耗費，所以我們選用成本法作為該評估活動的主要方法。

　　市場比較法的評估思路是，首先在資本市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的成本價（又稱交易案例）；然后對被評估資產(chǎn)與參照物之間的差異進行調(diào)整，將參照物的成交價調(diào)整成被評估資產(chǎn)的評估值。市場比較法運用的前提條件有兩個：

　　（1）充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；

　�。�2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術等資料能夠搜集到。由于技術進步，該評估對象已經(jīng)不存在活躍的資產(chǎn)市場，但仍能搜集到少數(shù)交易案例，故將市場比較法作為該評估活動的輔助方法。

　　綜上所述，我們在采用成本法評估格蘭仕微波爐WD700G的價值的同時，采用市場比較法來檢驗成本法的評估結果是否合理。

　　八、評估過程

　　評估工作于20xx年12月25日開始，至20xx年1月4日結束。具體分以下幾個階段：

　�。ㄒ唬� 接受委托階段

　　1、明確評估目的、評估對象及范圍；

　　2、明確評估基準日；

　　3、擬定資產(chǎn)評估工作方案。

　�。ǘ� 收集資料階段

　　1、從資產(chǎn)占有方獲取被評估對象使用說明書及基本使用情況；該微波爐購

　　買于20xx年，原價980元，發(fā)票遺失。20xx年更換過微波發(fā)射器，目前正常使用，每天使用2、3次，主要使用加熱功能。

　　2、估價人員走訪南京主要的家電賣場，實地勘察并問詢銷售人員，獲悉格蘭仕WD700G型號微波爐已經(jīng)停產(chǎn)，市場上幾乎沒有該型號微波爐在柜代售。瀏覽格蘭仕官方網(wǎng)站，該型號微波爐信息已被撤銷。

　　3、從網(wǎng)上市場獲取與該型號格蘭仕微波爐相關聯(lián)的價格信息：淘寶網(wǎng)上同

　　型號格蘭仕微波爐，六成新，無修理記錄，售價170元；另一二手市場同型號格蘭仕微波爐，九成新以上，發(fā)票、保修單、說明書齊全，售價400元（20xx年出售）。

　�。ㄈ� 評定估算

　　在第八部分評估方法中，我們已經(jīng)選定成本法為主要評估方法。成本法的計

　　算公式可以表現(xiàn)為以下幾種形式：

　　評估值=重置成本—有形損耗—功能性損耗—經(jīng)濟型損耗 ① 評估值=重置成本×成新率—功能性損耗—經(jīng)濟型損耗 ② 評估值=重置成本×綜合成新率 ③

　　比較三個公式，前兩個公式中的功能性損耗與經(jīng)濟型損耗無法可靠計量，故選擇第三個公式作為評估值的計算公式。

資產(chǎn)評估報告7

　　第一章

　　2、簡述資產(chǎn)評估基本構成要素。

　　答：評估主體,評估客體，評估假設，評估目的，評估原則，評估程序，評估價值類型，評估方法，資產(chǎn)評估基準日，資產(chǎn)評估結論。

　　3、簡述資產(chǎn)評估種類的劃分及其意義。

　　答：(1)、評估、評估復核和評估咨詢

　　評估是指產(chǎn)權變動、產(chǎn)權交易，以及非產(chǎn)權變動、產(chǎn)權交易涉及的具體對象所進行的價值評估活動及其過程。

　　評估復核是指評估師對其他資產(chǎn)評估機構出具的評估報告進行評判分析和再評估的活動及過程。

　　評估咨詢評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是資產(chǎn)人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。

　　(2)、完整性資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估

　　完整性資產(chǎn)評估一般是只嚴格遵守資產(chǎn)評估準則及程序，按照資產(chǎn)評估準則及程序的要求和規(guī)定所進行的資產(chǎn)評估。

　　限制性資產(chǎn)評估一般是指資產(chǎn)評估機構及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)準則及評估程序的要求進行執(zhí)業(yè)，或在委托方允許的前提未能完全按照評估程序的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。

　　第二章

　　1、簡述價值與價格的關系

　　答：價值，就是凝結在商品中的無差別的人類勞動。

　　價格是價值的貨幣表現(xiàn)。

　　2、簡述資產(chǎn)評估價值影響因素

　　答：①資產(chǎn)的使用價值;②市場供求關系。

　　3、簡述資產(chǎn)評估價值的多樣性。

　　答：①相同或同一資產(chǎn)因環(huán)境或條件所限，存在著使用方式和利用程度上的差異;②相同或同一資產(chǎn)在同一評估基準日可能面對著不同的細分市場，如正常交易市場或拍賣市場;③相同于同一資產(chǎn)即使在同一細分市場中，可能面對不同的交易主體，不同的交易主體擁有著不同的交易動機和交易地位;④相同或同一資產(chǎn)即使在同一細分市場中可能面對不同的交易時限和交易方式等。

　　第三章

　　1、簡述資產(chǎn)評估對象分類。

　　答：(1)有形資產(chǎn)的界定

　　①單項有形資產(chǎn)的界定;②資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的界定;③整體資產(chǎn)的界定;

　　(2)無形資產(chǎn)的界定

　　第四章

　　1、如何理解資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之間的關系?

　　答：資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。

　　一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。

　　2.資產(chǎn)評估一般目的

　　答：(1)資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的;

　　(2)如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值;

　　3.資產(chǎn)評估的特定目的

　　(1)含義：

　　答：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為)對評估結果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。

　　2、在資產(chǎn)評估中為什么要設定交易假設?

　　答：因為只有將評估對象置于“市場交易”當中，評估人員才有可能模擬市場對資產(chǎn)的交換價值進行專業(yè)判斷。否則，資產(chǎn)評估將無法進行。

　　3、資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中所起的作用是什么?

　　答：概括地講，資產(chǎn)評估特定目的的作用就是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟事項(資產(chǎn)業(yè)務)，以及滿足特定經(jīng)濟事項有關當事人對評估報告和結果的用途需要和目標要求所形成的對資產(chǎn)評估項目的條件約束和目標約束。

　　第五章

　　2、價值定義分類的依據(jù)和意義是什么?

　　答：價值類型是評估價值的價值本質(zhì)屬性和表現(xiàn)形式。

　　屬性就是特征，如對于處在清算程序中的資產(chǎn)，其價值類型為清算價值;對于公開市場中的資產(chǎn)，其價值因為市場價值。

　　價值類型的形成不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為(評估目的)有關，而且與資產(chǎn)的功能、狀態(tài)、市場條件等因素密切相關。

　　3、如何描述市場價值的基本特征?

　　(1)承載市場價值的評估對象及其權益是明確的。

　　(2)評估師在整個評估過程中是以公開市場(假設)來設定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件。

　　(3)評估師是以評估對象被正常使用，并能達到正常水平和效益水平作為評估時的使用狀態(tài)。

　　(4)評估師是以評估對象在評估基準日按市場價值在市場上交易之前，有一個合理的.展示時間為前提。

　　4、在資產(chǎn)評估中，如何選擇評估結論價值類型?

　　答：不同的評估目的對應著不同的假設前提，所以需要選擇不同的價值類型。一般來說，價值類型包括市場價值、投資價值、清算價值等等，具體包括：

　　1、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　2、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。

　　(1)投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的

　　價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。

　　(2)在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。

　　(3)清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。

　　(4)殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。某些特定評估業(yè)務評估結論的價值類型可能會受到相關法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評估業(yè)務的評估結論應當按照相關法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評估結論的價值類型;相關法律、法規(guī)或者契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型，并予以定義。

　　特定評估業(yè)務包括：以抵(質(zhì))押為目的的評估業(yè)務、以稅收為目的的評估業(yè)務、以保險為目的的評估業(yè)務、以財務報告為目的的評估業(yè)務等。

　　第六章

　　1、如何理解資產(chǎn)評估途徑與評估辦法的關系?

　　答：評估途徑和方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟行為，在市場有效的假設前提下，對于處在相同的市場、具有相同狀態(tài)的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應該是大致相同的客觀值。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果，可以認為正是評估基本目的決定了評估評估途徑和方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟技術參數(shù)合理。

　　2、運用市場途徑的關鍵條件是什么?

　　答：市場途徑，是指利用市場同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術思路和實現(xiàn)該評估思路的各種評估技術方法的總稱。

　　其關鍵條件在于充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息，并以此為基礎判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。

　　3.如何理解收益途徑中的“客觀收益”?

　　答：客觀收益又稱正常收益，通常是資產(chǎn)在正常經(jīng)營條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后評估對象的正常收益。客觀收益額與實際收益額是兩個完全不同質(zhì)的概念，二者不相等。

　　4.如何完整的理解成本途徑?

　　答：含義：具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。基本要素：重置成本，實體性貶值，功能性貶值，經(jīng)濟性貶值。

　　計算方法：1.重置成本的估算方法包括重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值類比法和統(tǒng)計分析法。

　　2.實體性貶值估算包括觀測法和使用年限法。

　　3.功能性貶值的無形損耗表現(xiàn)在兩個方面，一個是超額投資成本，二是超額運營成本。

　　4.經(jīng)濟性貶值表現(xiàn)在資產(chǎn)利用率下降和資產(chǎn)年收益額減少。

　　第七章資產(chǎn)評估程序

　　1.如何理解廣義評估程序與狹義評估程序的關系?

　　答：廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構和評估人員接受委托，終止于向委托人或者相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書。廣義資產(chǎn)評估程序包括的步驟更加細致和完善，囊括的項目也更多;俠義的資產(chǎn)評估程序則相對簡化，前后跨度較短。所以可以理解為狹義評估程序包含于廣義評估程序。

　　2.簡述資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內(nèi)容?

　　答：(1)資產(chǎn)評估機構和委托方名稱、住所;

　　(2)資產(chǎn)評估目的;

　　(3)資產(chǎn)評估對象和范圍;

　　(4)資產(chǎn)評估基準日;

　　(5)出具資產(chǎn)評估報告的時間要求;

　　(6)資產(chǎn)評估報告使用范圍;

　　(7)資產(chǎn)評估收費;

　　(8)雙方的權利和義務及違約責任;

　　(9)簽約時間;

　　(10)雙方認為應當約定的其他重要事項

資產(chǎn)評估報告8

　　本人接受北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在評估基準日20xx年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方簡介

　　企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

　　住所：北流市招商局

　　法定代表人：陳宏

　　注冊資本：壹仟萬元整

　　實收資本：壹仟萬元整

　　企業(yè)類型：有限責任公司

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：

　　發(fā)照機關：北流市工商行政管理局

　　成立日期：20xx年5月26日

　　經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農(nóng)業(yè)基地建設。

　　截至評估基準日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

　　北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

　　二、評估目的

　　根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　　(一)評估對象

　　本項目評估對象為20xx年11月30日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。

　　(二)評估范圍

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30日的全部資產(chǎn)和負債。

　　截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下：(2)非流動資產(chǎn)合計8,970,元，其中：無形資產(chǎn)8,970,元;

　　(3)資產(chǎn)總計17,193,元;

　　(4)流動負債合計7,565,元，其中：其他應付款7,565,元;

　　(5)負債合計7,565,元;

　　(6)所有者權益合計9,628,元。

　　本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。

　　五、評估基準日

　　本項目的評估基準日為20xx年11月30日。

　　為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以20xx年11月30日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　六、評估報告的使用者

　　本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關的主管部門。

　　七、評估原則

　　根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：

　　(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

　　(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據(jù);

　　(三)遵循科學性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學的評估方法，使資產(chǎn)評估結果科學合理;

　　(四)遵循產(chǎn)權利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現(xiàn)行市場價值;

　　(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

　　(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;

　　(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結論在公開市場存在或成立;

　　(八)維護產(chǎn)權持有者及投資者合法權益的原則。

　　八、評估依據(jù)

　　本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)法律法規(guī)依據(jù)

　　1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

　　3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

　　4、財政部頒發(fā)的財評字[1999]91號“關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

　　5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

　　7、其他相關法律、法規(guī)、通知文件等。

　　(二)準則依據(jù)

　　2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[20xx]18號《中國注冊會計師協(xié)會關于印發(fā)的通知》;

　　3、財政部令第33號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[20xx]3號《財政部關于印發(fā)等38項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》;

　　5、《中華人民共和國土地管理法》;

　　7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

　　(三)經(jīng)濟行為依據(jù)

　　委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。

　　(四)產(chǎn)權證明依據(jù)

　　1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件;

　　2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;

　　3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關協(xié)議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料;

　　4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;

　　5、其它有關產(chǎn)權證明文件。

　　(五)取價依據(jù)

　　1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

　　2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;

　　3、本評估機構掌握的其他價格資料;

　　4、關于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號);

　　5、市人民政府關于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號)。

　　(六)參考資料及其它

　　1、李環(huán)會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;

　　2、國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術標準及價格信息資料;

　　3、其他資料。

　　九、評估方法

　　根據(jù)資產(chǎn)評估有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎法(成本法)的評估方法進行評估。

　　資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構成，采用的具體評估方法如下：

　　(一)流動資產(chǎn)的評估

　　流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：

　　1、貨幣資金的評估

　　納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

　　對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的'銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。

　　公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

　　評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

　　2、預付賬款

　　預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務的真實性。

　　對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

　　(二)無形資產(chǎn)(土地使用權)評估

　　根據(jù)評估對象土地實際情況，并結合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。

　　成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　(三)負債的評估

　　納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。

　　十、評估過程

　　具體過程如下：

　　(一)接受委托及評估準備

　　2、根據(jù)本次評估目的和有利于減少事后調(diào)整事項的原則確定評估基準日;

　　3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。

　　(二)現(xiàn)場清查核實

　　1、聽取產(chǎn)權持有者有關人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和評估對象情況介紹;

　　2、指導北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關人員清查資產(chǎn)與收集相關資料;

　　3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;

　　4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負債進行清查核實。同時通過現(xiàn)場勘察，對重點資產(chǎn)狀況作了深入了解;

　　5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;

　　6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;

　　7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。

　　(三)評定估算

　　1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負債的評估方法;

　　2、開展市場調(diào)研、詢價工作;

　　3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產(chǎn)和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

　　(四)評估匯總

　　1、初步匯總資產(chǎn)評估結果;

　　2、分析評估結果，確認有無重復和漏評，進行必要的調(diào)整、修改和完善;

　　3、項目負責人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報告書;

　　4、三級復核資產(chǎn)評估報告書及評估說明。

　　(五)提交報告

　　經(jīng)與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。

　　十一、評估假設

　　由于產(chǎn)權持有者各項資產(chǎn)和負債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下：

　　(一)公開市場假設，假設委估資產(chǎn)處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。

　　(二)持續(xù)經(jīng)營假設，假設北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在20xx年11月30日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎上持續(xù)經(jīng)營。

　　(三)產(chǎn)權主體變動假設，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為假設前提。

　　(四)國家宏觀經(jīng)濟政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的電子產(chǎn)品制造行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動。

　　(五)無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。

　　本人根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，本人將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。

　　十二、評估結論

　　北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結果匯總表單位：萬元

　　賬面價值調(diào)整后賬面值評估價值增減值增值率%

　　十三、特別事項說明

　　(一)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。

　　(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當事人無任何利害關系，本人在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進行了充分的努力。

　　(三)由委托方和產(chǎn)權持有者提供的與評估相關的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎;針對本項目，本人進行了必要的、獨立的核實工作，委托方和產(chǎn)權持有者應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。

　　(四)本人執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出評估師執(zhí)業(yè)范圍。評估過程中，本人已對產(chǎn)權持有者提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。本次評估主要是對委估資產(chǎn)在合法存在的前提下，對其價值進行評估，而非對委估資產(chǎn)完整產(chǎn)權的界定和確認。

　　(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔相關責任。

　　(六)評估結論是本人給出的，受本人的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

　　(七)報告中的分析、意見和結論只在報告闡明的假設前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結論。

　　(八)評估基準日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調(diào)整或重新評估。

　　(九)本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。

　　上述事項，提請報告使用者予以關注。

　　十四、評估報告使用限制說明

　　(一)本評估報告的評估結論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設存在的條件下方能成立。

　　(二)本評估報告書及相應的評估結論系對委估資產(chǎn)于評估基準日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

　　(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

　　(四)本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應的經(jīng)濟行為使用和送交相關主管部門審查使用。本評估報告書的所有權歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。

　　十五、評估報告提出日期

　　本評估報告形成評估結論的日期為20xx年12月15日。

評估人員：XXX

　　20xx年12月15日

資產(chǎn)評估報告9

　　資產(chǎn)評估報告書的效力

　　資產(chǎn)評估報告書有以下幾方面的效力：

　　1)對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見。

　　2)資產(chǎn)評估報告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據(jù)。

　　3)對資產(chǎn)評估報告書進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。

　　4)資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產(chǎn)評估報告不僅是資產(chǎn)評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產(chǎn)管理部門驗證、確認資產(chǎn)評估過程和評估結果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。

　　因此，資產(chǎn)評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產(chǎn)評估報告，如實反映評估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報告書必須由資產(chǎn)評估機構獨立撰寫，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經(jīng)濟行為當事人的干預。

　　國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。

　　資產(chǎn)評估報告書的重要性

　　企業(yè)財務管理的目標是企業(yè)價值最大化，企業(yè)的各項經(jīng)營決策是否可行，必須看這一決策是否有利于增加企業(yè)價值。企業(yè)價值評估可以用于投資分析、戰(zhàn)略分析和以價值為基礎的'管理；可以幫助經(jīng)理人員更好地了解公司的優(yōu)勢和劣勢。

　　我國現(xiàn)階段會計指標體系不能有效地衡量企業(yè)創(chuàng)造價值的能力，會計指標基礎上的財務業(yè)績并不等于公司的實際價值。企業(yè)通過賬面價值的核算，常常無法對其自身經(jīng)過長期開發(fā)研究、日積月累的寶貴財富——無形資產(chǎn)的價值進行確認。無形資產(chǎn)涵蓋了技術、管理、企業(yè)、人才等，像曾經(jīng)只是家庭作坊的泰山體育產(chǎn)業(yè)集團2008年200多種產(chǎn)品入選北京奧運會，成為奧運史是最大的供應商；浙江羅蒙集團以商標權質(zhì)押，成功貸款7.8億元。這些都不是能夠在會計信息上很好的反應的企業(yè)價值。我們知道，人力資本是今后企業(yè)發(fā)展的關鍵，企業(yè)價值評估幫助企業(yè)對這些現(xiàn)階段會計信息無法反應的信息予以關注，并進行正確的處理，提高企業(yè)價值的準確性。企業(yè)從財務方面研究人力資本問題，能為企業(yè)財務管理管理實踐提供全面指導。

　　重視以企業(yè)價值最大化管理為核心的財務管理，能使企業(yè)理財人員通過對企業(yè)價值的評估，了解企業(yè)的真實價值，做出科學的投資與融資決策，不斷提高企業(yè)價值，增加所有者財富。

資產(chǎn)評估報告10

　　注冊資產(chǎn)評估師聲明

　　資產(chǎn)評估報告摘要

　　資產(chǎn)評估報告

　　一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者

　　二、評估目的

　　三、評估對象和評估范圍

　　四、價值類型及其定義

　　五、評估基準日

　　六、評估依據(jù)

　　七、評估方法

　　八、評估過程

　　九、評估假設

　　十、評估結論

　　十一、特別事項說明

　　十二、評估報告使用限制說明

　　十三、評估報告提出日期

資產(chǎn)評估報告11

　　一、要求

　　掌握評估報告的內(nèi)容及撰寫要求。

　　二、出題模式：選擇題和綜合題

　　(一)綜合題

　　【例題1·綜合題】下面是某評估事務所完成的國有資產(chǎn)評估業(yè)務出具的評估報告的正文,找出評估報告書中的錯誤。

　　評估報告書

　　xxx評字【20xx】第99號

　　xxx有限責任公司：

　　xx資產(chǎn)評估有限責任公司(以下簡稱“本公司”)接受貴單位的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬股權收購事宜所涉及的永生有限公司的'股東全部權益在評估基準日20xx年11月30日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估。

　　評估結果有效期為一年。

　　通過評估我們認為，永生有限公司是一家信譽良好，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，具有良好發(fā)展前景、具有良好的社會責任感的公司。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估結果揭示如下：

　　1.委托方、被評估單位(或者產(chǎn)權持有單位)和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況;

　　2.評估目的:海生精密儀器有限責任公司股權收購事宜所涉及的永生有限公司的股東全部權益在評估基準日市場價值進行了評估。

　　3.評估原則:根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關法規(guī),我所遵循獨立性、科學性和客觀性的評估工作原則,并以貢獻原則、替代原則和預期原則為基礎進行評估。

　　4.評估對象和評估范圍:

　　根據(jù)本次評估目的，評估對象是永生有限公司的股東全部權益價值。

　　評估范圍是永生有限公司經(jīng)審計后賬面上列示的全部資產(chǎn)及相關負債【具體數(shù)據(jù)略】。

　　5.價值類型及其定義：

　　根據(jù)評估目的和委估資產(chǎn)的特點，考慮市場條件及評估對象的使用等并無特別限制和要求，因此確定本次評估結論的價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　6.評估基準日：本次評估的評估基準日20xx年11月30日

　　7.評估依據(jù):

　　(1)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料;

　　(2)有關資產(chǎn)的產(chǎn)權證明及相關資料;

　　(3)委托方提供的有關會計憑證、會計報表及其他會計資料;

　　(4)與委托方資產(chǎn)取得、銷售業(yè)務相關的各項合同及其他資料。

　　8.評估方法:根據(jù)委托方評估目的和評估對象,此次評估方法為成本法和市場法兩種方法進行評估,成本法價格標準為重置成本標準。

　　最后取兩種評估方法下評估結果的加權平均值為評估結果。

　　9.評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　貨幣資金賬面價值421 588元,其中現(xiàn)金21 325元,銀行存款400 263元,考慮到貨幣資金即為現(xiàn)值不需折現(xiàn),經(jīng)總賬明細賬與日記賬核實一致并對現(xiàn)金盤點無誤后,按賬面值確認。

　　其他內(nèi)容(略)。

　　10.評估假設

　　11.評估結論:在實施了上述評估程序和評估方法后,貴公司截止評估基準日的資產(chǎn)、負債和所有者權益價值為:資產(chǎn)總額41 504 342元;負債總額22 722 000元，凈資產(chǎn)價值18 782 342元。

　　12.特別事項說明

　　13.評估報告使用限制說明

　　(1)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

　　(2)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

　　(3)未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。

　　(4)當政策調(diào)整對評估結論產(chǎn)生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。

　　(5)本評估報告自評估基準日20xx年11月30日起一年內(nèi)使用有效，超過一年，需要酌情使用本報告;

　　14.評估報告日

　　本評估報告于20xx年12月8日出具。

　　15.簽字蓋章

　　中國注冊資產(chǎn)評估師:李偉(簽字蓋章)

　　xx資產(chǎn)評估有限責任公司(蓋章)

　　20xx年12月8日

資產(chǎn)評估報告12

XXXXX有限公司：

　　我們接受貴公司的委托，對貴公司位于（地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設施等狀況進行了調(diào)查。在實施審查及調(diào)查工作的`基礎上對這些資料發(fā)表意見。

　　一、基本情況

　　貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng) 行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經(jīng)營范圍：。

　　貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：

　　合同：

　　二、用途

　　租金情況：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元

　　計算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租元。

　　1、交通設施

　　貴公司所租地段毗鄰國道G107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交

　　通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。

　　2、周邊設施配套

　　貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。

　　3、周邊租金

　　貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/ 平方米左右。

　　三、結論：

　　經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。

　　四、其他事項

　　本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務的注冊會計師及會計師事務所無關。

　　法定代表或授權人：

　　經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：

資產(chǎn)評估報告13

　　一、委托評估方

　　二、受托評估方

　　投行三班評估小組

　　三、評估對象

　　概況（包括實例房產(chǎn)）

　　1、房產(chǎn)位置

　　2、房產(chǎn)現(xiàn)狀

　　根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，

　　建筑物結構、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況如下：

　　建筑物詳細列表

　　房產(chǎn)名稱

　　光華陽光水城

　　華宇西城麗景

　　俊峰龍鳳云洲

　　性質(zhì)

　　商品房

　　戶型

　　一室一衛(wèi)

　　兩室一廳一衛(wèi)

　　兩室兩廳兩衛(wèi)

　　租金

　　850元/月

　　1100元/月

　　1200元/月

　　交通條件

　　209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

　　公交車228267881821808209途經(jīng)

　　210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場只有三分鐘的車程

　　周邊環(huán)境

　　陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。

　　鄰近沙坪壩公園和歌樂山

　　小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足，在細節(jié)處出彩。

　　地理位置

　　沙坪壩區(qū)楊公橋附近

　　楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）

　　該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)

　　商業(yè)區(qū)繁華程度

　　餐飲：家�；疱仯罟珮虻辏貞c家�；疱仐罟珮虻�，農(nóng)老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農(nóng)貿(mào)超市

　　鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）

　　購物：國美電器立洋百貨王府井百貨

　　餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋

　　基礎設施

　　教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

　　教育：68中南開中學楊公橋小學重慶大學西南政法大學，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等

　　教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院

　　銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行

　　評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。

　　四、評估目的

　　為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)

　　五、估價時點

　　2015年1月1日

　　六、價值定義

　　本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。

　　七、評估依據(jù)

　　1、有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程

　�。�1）《中華人民共和國土地管理法》；

　�。�2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　　（3）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

　　（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

　　2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的`資料。

　　八、評估原則

　　1、合法原則

　　房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。

　　2、替代原則

　　具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。

　　3、最高最佳使用原則

　　房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。

　　4、評估時點原則

　　房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。

　　九、評估方法

　　房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術標準的基礎上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。

　　運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價值。

　　十、區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素比較表

　　區(qū)域因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　性質(zhì)

　　相同（100/100）

　　交易情況

　　相同（100/100）

　　交通條件

　　較好（100/101）

　　周邊環(huán)境

　　相同（100/100）

　　較差（100/99）

　　較好（100/101）

　　基礎設施

　　相同（100/100）

　　商業(yè)區(qū)繁華程度

　　相同（100/100）

　　較差（100/99）

　　較好（100/101）

　　合計

　　100/101

　　100/99

　　100/103

　　十一、個別因素修正

　　個別因素比較表

　　個別因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　新舊程度

　　相同（100/100）

　　裝修程度

　　普通（100/99）

　　精裝（100/102）

　　樓層

　　10（100/98）

　　16（100/102）

　　18（100/102）

　　配套設施（家電）

　　簡單（100/99）

　　標準（100/101）

　　齊全（100/102）

　　其他個別因素

　　只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋（100/98）

　　可合租，室內(nèi)條件較好（100/101）

　　可合租，室內(nèi)條件豪華（100/102）

　　合計

　　100/94

　　100/106

　　100/108

　　十二、評估結果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結果為：

　　房產(chǎn)租賃價格：人民幣1081元整

　　大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整

　　評估結果匯總表

　　評估對象

　　租賃價值

　　俊峰龍鳳云洲

　　1081元/月

　　十三、評估人員

　　姓名簽字

　　十四、評估作業(yè)日期

　　2011年4月28日

　　始2015年1月1日止。

　　十五、評估報告應用的有效期

　　本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。

資產(chǎn)評估報告14

　　一、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中的作用

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟體制改革的需要

　　基于過去十多年來經(jīng)濟體制改革的需要，資產(chǎn)評估作為價格發(fā)現(xiàn)機制的補充，為市場經(jīng)濟的順利運行提供了支持，為市場主體提供了決策參考。

　　在國企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟行為中，很多場合是根據(jù)評估結論直接確定交易價格、投資價格，評估作價在一定程度上成了法定定價機制。由于資產(chǎn)評估的作用被人們無意識地夸大，過高的期望值給監(jiān)管部門和社會公眾帶來了一定的誤解。同時，一些部門、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評估作用及定位的模糊認識，操縱評估結論、推卸決策責任。又由于資產(chǎn)特性、交易機制、市場供求等固有的局限，在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權、產(chǎn)權進行交易時，可能出現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)機制失靈的狀況，也可能出現(xiàn)評估作價失實的情況，從而影響到整個評估行業(yè)的信用和社會公信力。

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評估行業(yè)的新課題

　　中國金融不良資產(chǎn)的處置向中國的評估行業(yè)提供了機遇，同時也提出了新的課題。作為一個發(fā)展中的行業(yè)，隨著經(jīng)濟體制改革和投融資體制改革的深化，資產(chǎn)評估已由為國有資產(chǎn)管理服務擴展到為維護包括國有經(jīng)濟在內(nèi)的各方經(jīng)濟主體的權益服務、為社會公眾的權益服務。資產(chǎn)評估服務必須逐步走向社會化、市場化和職業(yè)化。目前，社會公眾對其能否獨立、科學、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關注，而其順應改革、把握機遇、應對挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準備仍顯不足。

　　20xx年夏季，華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評估相關問題研討會》，與會評估行業(yè)協(xié)會領導及專業(yè)人士、各地評估公司的資深專家重點對資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過程中處置價格與評估價值嚴重背離的情況共同進行了分析，并對資產(chǎn)評估方法的選擇及適用問題進行了理論和實踐的探討。與會專家呼吁評估行業(yè)重視對金融不良資產(chǎn)的認識和評估方法的研究，盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評估價值的市場實現(xiàn)問題。這一專題研討會及其成果受到了行業(yè)協(xié)會的重視，《中國資產(chǎn)評估雜志》專欄登載了相關研討文章，引起評估業(yè)界廣泛關注。

　　可以肯定地講，金融不良資產(chǎn)的處置和評估推進了我國評估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評估業(yè)務與不良債權資產(chǎn)評估業(yè)務的研究已經(jīng)開始成為資產(chǎn)評估行業(yè)的新焦點、新課題。我國銀行業(yè)自20世紀90年代初以來，越來越多地對貸款項目采用抵押等擔保方式。但在當前的金融不良債權的產(chǎn)生以及不良債權資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評估標準存在較大問題。問題的產(chǎn)生既有來自貸款申請人和銀行的問題，也有評估行業(yè)自身存在的問題：

　　1 、職業(yè)道德層面，迎合客戶利益，高估抵押品價值甚至出具虛假、不實評估報告；

　　2 、技術理論層面，沒有對抵押品評估進行必要的研究和規(guī)范。

　　如何從價值類型的選擇和方法的運用方面解決這個抵押權與處分權相對應的抵押品估價及其變現(xiàn)問題，已經(jīng)引起中國資產(chǎn)評估協(xié)會的重視。行業(yè)協(xié)會已在組織編寫《不良資產(chǎn)評估指導意見》，加強抵押品評估管理、規(guī)范抵押評估業(yè)務、維護金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠信要求正在醞釀之中。

　　二、不良資產(chǎn)處置與資產(chǎn)評估相關問題

　�。ㄒ唬┍P活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益

　　資產(chǎn)評估專業(yè)性較強，尤其是不良資產(chǎn)的評估對專業(yè)人員來講亦是新課題，需要有一個熟悉、探索和突破的過程。

　　資產(chǎn)管理公司作為評估報告的使用者，目前也還缺乏對評估報告的審查經(jīng)驗以及對評估技術、理論的深入了解和研究，這種情況會影響對資產(chǎn)評估作用的認識并有礙于對評估報告的全面理解及正確使用。因此，資產(chǎn)管理公司的員工，必須在實踐中不斷提高自己認識問題、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。

　　就目前我國評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言，評估報告中存在某些“技術與質(zhì)量缺陷”，應該說如同金融債權中出現(xiàn)了不良債權一樣，是問題而非主流。隨著行業(yè)標準、行業(yè)準入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位，相信這些問題會在市場中不斷得以規(guī)范。而對于資產(chǎn)管理公司來說，急需解決和始終呼吁的一個現(xiàn)實問題則是評估價值的市場實現(xiàn)問題。這個問題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件，使評估行業(yè)能為不良債權資產(chǎn)做特體服務，從而避免和減少對不良債權資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評估的盲目性。

　　從理論上講，評估的目的是為處置定價提供參考依據(jù)，而實際上，資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠信缺失、法度不足的處置環(huán)境，這不僅為實現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力，同時也限制了資產(chǎn)評估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約，資產(chǎn)管理公司很難采取相對理想的投資銀行運作手段，以實現(xiàn)純粹市場定價和回收價值最大化。在這樣的.情況下，需要以實事求是的態(tài)度和相對靈活的策略應對環(huán)境、把握商機，實現(xiàn)處置回收的工作目標。

　　相對于資產(chǎn)品種多樣和處置商機多變的客觀實際，“原則上先評估后處置”

　　的管理要求在執(zhí)行過程中顯得難以把握。監(jiān)管部門通常比較容易關注“為什么不評估”？并不在乎“評估了有沒有用”？這在一定程度上會促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責任風險，不計成本不加區(qū)別地進行評估，反而忽視了成本效益原則。這實在是應該認真加以研究的。

　�。ǘ┛陀^地看待歷史與面對現(xiàn)實

　　金融不良債權形成的原因較為復雜。國家賦予資產(chǎn)管理公司三項任務：防范和化解金融風險、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國有企業(yè)脫困。也就是說，不僅要處置變現(xiàn)，最大限度地挽回損失，還要配合國企改革，推進國有資產(chǎn)的整合，解決優(yōu)化資源配置和盤活存量資產(chǎn)的問題。

　　目前的金融不良債權往往形成于多年之前。當時不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行，土地抵給另一家銀行，或者只抵押房子不抵押土地。而國家有關部門出臺的“房地合一”政策是在此之后，所以，在資產(chǎn)處置時只能對有處分權的資產(chǎn)進行評估和處置。同理，債務人以多年前地方政府對于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款，而至今未能實現(xiàn)土地的開發(fā)利用，也只能根據(jù)現(xiàn)實狀況進行估值和處置。

　　（三）公開市場操作公開市場操作，是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜，又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。

　　金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式，足以使資產(chǎn)管理公司承擔著比實現(xiàn)價值回歸更重要的社會政治責任，處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會經(jīng)濟矛盾。

　　然而，市場本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開市場操作，不僅有利于規(guī)避道德風險，還有利于促進市場培育。應該承認，市場的培育與發(fā)展是個漸進的過程，即便是不成熟的市場也有形成市場價格的機遇。

　　由于資產(chǎn)評估只估算資產(chǎn)或權益的價值，至于社會安定需要成本，以及利益均衡等問題，既屬國計民生又有市場博弈，評估師無法考慮。因此，在目前的市場狀況下，資產(chǎn)管理公司肩負幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力，面對相對失衡的市場供求及有限的投資者，是必須以資產(chǎn)評估結果為依據(jù)，一味討論定價的合理性以顯示公正，還是尊重市場，兼顧環(huán)境的客觀性以實現(xiàn)落袋為安？這也許應該是多解的答案。

　　20xx年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者的理論貢獻就在于把心理學研究和經(jīng)濟學研究結合在一起，通過對認知心理的研究，揭示并證明了人類的行為動機對于市場機制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟學”的誕生，多少減輕了我們心中的郁悶。

　　20××年財政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導向，“以資產(chǎn)處置的實際需要和成本效益原則考慮是否需要評估”這一規(guī)定，為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標準，以及事實求是地開展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購及市場化處置業(yè)務的開展，以資產(chǎn)評估作為交易定價依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。

資產(chǎn)評估報告15

　　（一）資產(chǎn)評估報告基本制度的產(chǎn)生與發(fā)展

　　1、1991年國務院以91號令頒布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》

　　2、1999年財政部頒發(fā)的關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知，對原有的資產(chǎn)評估報告有關制度做了進一步修改完善，使資產(chǎn)評估報告制度不僅適用于國有資產(chǎn)評估，也同樣適用于非國有資產(chǎn)的評估。

　　3、20xx年12月31日《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》對資產(chǎn)評估項目管理方式進行了重大改革，取消對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制，并加強對資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管。

　　4、20xx年國家國資委發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》。

　　5、20xx年發(fā)布的`《資產(chǎn)評估準則—評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準則。

　　6、20xx年10月，財政部發(fā)布了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》，并定于20xx年7月1日起實施。

　　（二）資產(chǎn)評估報告書的基本內(nèi)容

　　國有資產(chǎn)評估報告主要包括企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告等，以下介紹企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告基本制度。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估準則—評估報告》，20xx年11月28日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，并定于20xx年7月1日起實施�！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應當遵守該指南。金融企業(yè)【20xx年頒布《金融國有資產(chǎn)評估報告指南》】和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。從07年12月31日實施《以財務報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。

　　《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。其中評估報告正文應當包括：

　�。�1）緒言；（比《資產(chǎn)評估準則—評估報告》多出的一條）

　　（2）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況；

　　（3）評估目的；

　�。�4）評估對象和評估范圍；

　�。�5）價值類型及其定義；

　�。�6）評估基準日；

　　（7）評估依據(jù)；

　�。�8）評估方法；

　�。�9）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；

　�。�10）評估假設；

　�。�11）評估結論；