淺析土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文

　　一、選題背景

　�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀

　　眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動(dòng)最基本的物質(zhì)保障，同時(shí)也在人類的社會(huì)財(cái)富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國(guó)進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國(guó)民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此在市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。例如房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過快、住房保障較低、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對(duì)稱等。由于這些問題的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個(gè)飽受爭(zhēng)議和職責(zé)的行業(yè)，只升不降的房?jī)r(jià)不斷刺激著我國(guó)大眾脆弱的神經(jīng)，有房無房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數(shù)的標(biāo)志。怎樣對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的運(yùn)行情況

　　要了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的運(yùn)行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場(chǎng)信息。市場(chǎng)信息主要包括：消費(fèi)者對(duì)住宅的需求、國(guó)家和政府制定的土地供給量計(jì)劃以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的銷售定價(jià)等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀和微觀兩個(gè)層面。企業(yè)從土地出讓計(jì)劃、地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)、以及市場(chǎng)供應(yīng)需求來判斷企業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)力，從而進(jìn)行投資決策。但市場(chǎng)信息具有極大的不對(duì)稱性，這使得消費(fèi)者總是處于劣勢(shì)，難以做出正確的選擇。而市場(chǎng)信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時(shí)的對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷。

　　二、目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)價(jià)格太高，許多百姓難以承受：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在許多一線城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級(jí)市中也開始出現(xiàn)了上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。這樣的高的房?jī)r(jià)，讓很多百姓的購(gòu)房愿望化為泡影。

　�。ǘ�）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快：近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎只增不減，很多大城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率都接近50%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度。百姓工資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)的漲幅速度，尤其是房?jī)r(jià)的漲幅速度。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)體制存在缺陷，不夠健全：我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場(chǎng)秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。

　　三、房?jī)r(jià)上漲的原因分析

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理：從儲(chǔ)量市場(chǎng)以及增量市場(chǎng)的角度上來看，對(duì)于一般的市場(chǎng)來說，增量市場(chǎng)往往都決定市場(chǎng)的供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)較為特殊的市場(chǎng)，其增量市場(chǎng)不僅與儲(chǔ)量市場(chǎng)同在，并且兩者同時(shí)影響在市場(chǎng)的供應(yīng)。從我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，其保障性還很低，同時(shí)其交易與建設(shè)體制都不健全。

　�。ǘ�）內(nèi)生性角度分析：地價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)開發(fā)的最基礎(chǔ)投資，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。除了地價(jià)之外，建筑材料以及人工費(fèi)用的不斷上漲也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)2011年的CPI同比增長(zhǎng)已經(jīng)超過5%，這就導(dǎo)致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。

　�。ㄈ�）外生性分析：一直以來，我國(guó)各地方政府都高度關(guān)注GDP的增長(zhǎng)，然而卻忽視了對(duì)房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在很大的剛性需求，也是我們常說的“丈母娘因素”，這種因素主要來自于當(dāng)代80、90后對(duì)房產(chǎn)的需求。另外，我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在嚴(yán)重的不良投機(jī)行為，房產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率導(dǎo)致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。

　　四、對(duì)土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控措施

　　（一） 嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

　　1、嚴(yán)把土地閘門是控制房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，政府應(yīng)該大力保障住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管，針對(duì)閑置土地應(yīng)該對(duì)其收取閑置費(fèi)用，同時(shí)還應(yīng)對(duì)兩年以上未開工的部分企業(yè)實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時(shí)還應(yīng)從以下四個(gè)方面對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策上的調(diào)控：

　　1。1 減少或是停止別墅用地；

　　1。2 優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；

　　1。3 嚴(yán)格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；

　　1。4 加強(qiáng)地經(jīng)濟(jì)適用房用地的控制。

　　2、嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)閘門與土地閘門同等重要，應(yīng)充分的利用銀行利率與存款金制度，對(duì)市場(chǎng)上的資金量進(jìn)行調(diào)整，以此來為房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，促使其恢復(fù)到健康、政策的市場(chǎng)秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金與銀行利率的調(diào)整本身具有作用強(qiáng)且速度快的特點(diǎn)；其次，其能夠客觀的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機(jī)構(gòu)；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準(zhǔn)備金制度的。

　　3、除了對(duì)土地閘門與經(jīng)濟(jì)閘門的調(diào)控以外，還需對(duì)行政閘門進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)把行政閘門主要是指利用國(guó)家相關(guān)行政手段，例如出臺(tái)政策、征費(fèi)、限購(gòu)以及稅收等手段加大對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，防止土地政策及其價(jià)格起伏不定。

　　（二）認(rèn)真研究，尋找有效措施

　　1、經(jīng)濟(jì)角度：為了控制房?jī)r(jià)上漲并使房產(chǎn)市場(chǎng)保持良好的秩序，應(yīng)該大力加強(qiáng)對(duì)福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。對(duì)金融模式進(jìn)行創(chuàng)新也是幫助調(diào)整房?jī)r(jià)市場(chǎng)秩序的有效措施，結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策并在商品方開發(fā)及保障性住房的建設(shè)過程中找到一個(gè)合理的切入點(diǎn)，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實(shí)加大對(duì)中低收入的群眾的保護(hù)及優(yōu)惠政策。

　　2、行政角度：從行政制度上來保證經(jīng)濟(jì)適用房以及保障房的建設(shè)和開工，在政策上給予傾斜。保障房的建設(shè)主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供求具有極大的不平衡性，房?jī)r(jià)太高使很多中低收入的群眾難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。因此，政府應(yīng)通過加大保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來完善房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和制動(dòng)，使其平衡和諧的發(fā)展。

　　3、分層角度：從不同的需求角度來對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場(chǎng)的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開來，并運(yùn)用不同的手段來對(duì)不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。

　　總結(jié)：

　　本文對(duì)我國(guó)當(dāng)前的土地及房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題進(jìn)行了全面的分析，并指出房?jī)r(jià)漲幅過快、市場(chǎng)秩序不和諧等是我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問題。同時(shí)，本文還認(rèn)為地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來控制房?jī)r(jià)，調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)秩序必須從多方面、多角度來分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對(duì)其進(jìn)行解決。

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