物業(yè)管理工作匯報的范文
不知道如何寫物業(yè)管理工作匯報？沒關系，下面請看小編給大家整理收集的物業(yè)管理工作匯報，供大家閱讀參考。
篇一：物業(yè)管理工作匯報的范文
物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。根據區(qū)政協的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調研。
一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況
總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現狀
我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據調查，截至xxx年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質企業(yè)3家，二級資質企業(yè)15家，三級資質企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。
（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現狀
目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。
2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。
�。�1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。
（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數比例。據統(tǒng)計，現在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。
�。�3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米�！稗r轉非”安置房是政府對征用土地的“農轉非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產權屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理�！币虼耍瑓^(qū)房管局對全區(qū)的“農轉非”安置統(tǒng)建房進行全面接管。截至xxx年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。
3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。
�。ㄈ﹛x城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現狀
截止xxx年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調研中發(fā)現，
90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。
�。ㄋ模﹛x城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現狀
在《物業(yè)管理條例》及《xx市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。
按照《xx市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[xxx]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[xxx]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。
xxx年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
�。ㄒ唬﹛x城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析
1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊�，F平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經營管理不規(guī)范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
�。ǘ﹛x城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析
1、物業(yè)服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現象。三是農轉非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農轉非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：
�。�1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數業(yè)主認為開發(fā)商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。
（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。xx區(qū)的大多數居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,
基礎設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現象比較嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。
4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。
�。�1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。
�。�2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。
�。�3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協議委托代收，在利益的驅使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據。
（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析
1、業(yè)主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據，在實際操作中有盲目現象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當的手段操控業(yè)主委員會，為自己謀取不正當的利益。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的.監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業(yè)主委員會的經費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。
4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。
5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。
�。ㄋ模﹛x城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了xxx年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和xxx年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：產權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。
3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務企業(yè)占22％。多數物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施
�。ㄒ唬┘訌妜x城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施
�。�、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
�。�、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現代化手段實施監(jiān)督管理。
3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施
1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務酬金制度，推進業(yè)主自治進程；
完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。
2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協會進一步溝通協商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。
3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。
4、確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質量進行鑒定。
5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《xx市物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。
�。ㄈ┩晟苮x城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施
�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。
２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發(fā)印章。
３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。
4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質。
�。ㄋ模┙⒔∪玿x城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施
1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。
2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯席會議制度。按照“費隨事轉、權隨事走”的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經費。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。
4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現物業(yè)管理的科學化和信息化。
5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)[xxx]86號和渝國土房管發(fā)[xxx]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設單位對社區(qū)用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內統(tǒng)一購買。
7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產生。
篇二：物業(yè)管理工作匯報的范文
今年是XX物業(yè)飛躍發(fā)展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，XX小區(qū)物業(yè)管理處在公司的領導下，始終貫徹業(yè)主至上的原則精神，根據XX小區(qū)的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，初步達到“工程程序化、操作規(guī)范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求，使小區(qū)物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理工作取得了一定成績，受到小區(qū)業(yè)主的好評，現將今年工作匯報如下：
一、日常工作目標管理的完成情況：
�。�1）房屋管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，對于房屋質量問題及時向開發(fā)商反映，并及時要求處理。
（2）公共設施、設備的管理
為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完善的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作28次，應急維修工作5次，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
（3）綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，安排專業(yè)人員，施工及養(yǎng)護工作，針對綠養(yǎng)護過程中出現的問題，及時發(fā)出了整改，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。
�。�4）環(huán)境衛(wèi)生的管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境的實際的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀，生活垃圾日產日清。在銅陵市“雙創(chuàng)”工作第41次考評及第51次考評中康居花苑小區(qū)都獲得第一名的好成績。
�。�5）小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，并安排相關人員到開發(fā)區(qū)公安分局參加保安人員培訓考試，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，嚴格執(zhí)行工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌詢問，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)安全防范工作情況良好。
二、今年完成的重點工作
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理工作
�。�1）熟悉小區(qū)各項設施、設備的運轉情況；
由于該小區(qū)是老舊小區(qū)，部分資料不全，我們接管康居花苑小區(qū)后，為了盡快熟悉小區(qū)設備情況，我們管理處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日，掌握了大量的'一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了廣大業(yè)主的稱贊與好評。
（2）根據小區(qū)實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；
在熟悉小區(qū)各項情況后，我們針對小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等。
（3）搞好保安工作；
保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安服務質量，制定了詳細的考核辦法，加強保安員的自身素質與業(yè)務技能，業(yè)主在小區(qū)內有一個良好精神面貌和業(yè)務素質的，保安員的工作受到一致好評。
�。ǘ┘訌姽芾矸⻊展ぷ�，提高服務質量；
�。�1）樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務理念。
進駐康居花苑后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業(yè)主進入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優(yōu)質服務，除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代收快遞等，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務工作受到業(yè)主良好的贊譽。
�。�2）搞好維修服務工作
維修服務工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。為了搞好相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工隊、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成以前物業(yè)公司遺留下多年來未完成的維修任務。我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現問題及時維修，及時處理。
（3）認真聽取業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。
業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務思想取得了良好的效果，
�。ㄈ┡μ岣吖芾硭剑龠M物業(yè)管理上檔次；
�。�1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高員工業(yè)務素質。
管理處員工的綜合素質與物業(yè)管理服務的質量、水平是密切相關的。根據這種情況，并結合小區(qū)大部分都是新進員工，接觸物業(yè)管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業(yè)主管理水平的培訓，并定期進行保安業(yè)務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，安排人員到相關部門去學習等。
�。�2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；
我們緊跟社會發(fā)展步伐，使用電腦，對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎工作達到一個新起點，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎。
（四）搞好對外協調管理工作；
搞好對外協調工作是物業(yè)管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與集團總公司配合，積極主動和市物業(yè)科等主管部門溝通。
三、存在的問題和教訓
雖然，我們在這一年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在xxx年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業(yè)務技能與管理水平，把工作做得更好。
在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區(qū)各項管理工作，為使康居花苑早日跨入優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)做貢獻，為XX物業(yè)管理公司的發(fā)展添磚加瓦！
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