綜合用地價格資產(chǎn)評估方法

　　綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

　　合算法

　　合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。

　　例2 ：政府準備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米;地上三層為商場，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900 元平方米，居住用地基準地價為600 元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業(yè)用地，為400 元/平方米。計算過程如下：

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例

　　總建筑面積=1000+3000+7000=11000 (平方米);容積率=11000 /2000=5.5 ;

　　R 倉儲=1000/11000 =0.091 ;R 商業(yè)=3000/11000 =0.273 ;R 居住=7000/11000 =0.636

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)

　　假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8 %，商業(yè)用地土地還原利率為10%。

　　K 倉儲=1

　　K 商業(yè)={1-[1/(1 +10%)50]}/{1-[1/(1 +10%)40]}=1.014

　　K 居住={1-[1/(1 +8 %)50]}/{1-[1/(1 +8 %)70]}=0.983

　　計算綜合用地的地價

　　假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1 ，當容積率大于3 時，倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2 ;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.

　　綜合地價=400 ×1 ×1 ×0.091 +900 ×1.01388312×2 ×0.273 +600×0.98317624×1.6 ×0.636 =1134.91 (元/平方米)

　　分算法

　　分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。

　　具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

　　例1 ：政府準備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000 平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12 ，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900 元/平方米，居住用地基準地價600 元/平方米。計算過程如下：

　　計算商業(yè)用地和居住用地的分攤面積

　　根據(jù)最有效使用原則，估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.

　　總建筑面積=20000 ×1.5 =30000 (平方米)

　　商業(yè)用地分攤土地面積=(4500/30000 )×20000 =3000(平方米)

　　居住用地分攤土地面積=[ (30000-4500)/30000]×20000 =17000 (平方米)

　　計算商業(yè)用地和居住用地的地價

　　假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1 ，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當容積率為1.5 時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3 ，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.

　　商業(yè)用地總價=900 ×1.3 ×3000=351 (萬元)

　　居住用地總價=600 ×1.1 ×17000 =1122(萬元)

　　估價結(jié)果

　　商業(yè)用地分攤土地面積：3000平方米;土地單價：900 元/平方米;土地總價：351 萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

　　居住用地分攤土地面積：17000 平方米;土地單價：600 元/平方米;土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

　　或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

　　同上例，先計算出商業(yè)用地總價351 萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000 平方米，然后計算出綜合地價為14730000/20000 =736.5 (元/平方米)，估價結(jié)果為：

　　土地有效面積：20000 平方米;土地單價：736.5 元/平方米;土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米;居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000 平方米)

　　估價結(jié)果

　　土地有效面積：2000平方米;土地單價：1134.91 元/平方米;土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)

　　綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地

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