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買保障房的利弊
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保障房配建的利與弊【1】
在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地，商品房中“捆綁”保障房的模式已經(jīng)陸續(xù)推行。
保障房配建也開始被要求作為土地出讓前置條件。
西安、福州、邢臺(tái)等地則出臺(tái)硬性規(guī)定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。
目前，各地要求配建的比例不同，一般在5%~10%之間，最高可達(dá)30%以上。
今年3月，安徽省下發(fā)文件，要求全省新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目，都要配建10%的保障性住房項(xiàng)目。
全年1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)分配給各地后，土地供應(yīng)與資金短缺成為制約保障房任務(wù)如期完成的兩大瓶頸。
現(xiàn)在，一個(gè)配建，把這兩個(gè)難題都解決了。
可以說(shuō)，配建制度是確保保障性住房開工建設(shè)的最有效最直接的手段。
配建的好處是地方政府不用為保障房再盤整單獨(dú)的土地，不用再承擔(dān)組織建設(shè)工作，不用再四處籌錢(除了需要回收的公租房、廉租房)。
因此，配建制度已經(jīng)引起不少城市的熱烈響應(yīng)和效仿。
不過(guò)從另一個(gè)角度說(shuō)，配建必然推高商品房的成本。
開發(fā)商要想拿地，只能被動(dòng)接受這種捆綁式銷售方式，接受政府的新游戲規(guī)則。
就好比有車的人想加油，壟斷汽油供應(yīng)的加油站說(shuō)，必須加一升汽油再買一升豆油，加油的即使不需要豆油，也要為此付出成本，否則你就拿不到汽油，車也動(dòng)不了。
特別是有些地方保障房的回購(gòu)價(jià)還不足以支撐保障房土地成本和建安費(fèi)用，需要開發(fā)商從商品房收益中補(bǔ)貼一部分資金。
從市場(chǎng)的反應(yīng)看，繼杭州、石家莊后，福建首宗保障房“捆綁”商品房用地也因無(wú)人競(jìng)標(biāo)宣布流拍。
這說(shuō)明，開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不看好，再加上巨大的保障房負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致其在拿地時(shí)縮手縮腳、相當(dāng)慎重。
而土地流拍又造成另一個(gè)惡性循環(huán)，即土地出讓金收益減少，其增值收益不足，影響到對(duì)保障房的投入，保障房資金供給能力下降。
另外，究竟哪些地塊適合配建?怎么配建?這些配建地塊的后期管理又應(yīng)該怎樣?同一個(gè)小區(qū)，一樓的是保障房，交1元的物業(yè)管理費(fèi)，二樓的是商品房，交3元的物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理會(huì)帶來(lái)很多矛盾，也影響到物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
如果是企業(yè)持有，租金收不上來(lái)，政府給擔(dān)保嗎?如果是政府持有，收上的租金是留給財(cái)政還是補(bǔ)給企業(yè)?面對(duì)配建引出的一些問(wèn)題，很多地方還沒(méi)有明確的說(shuō)法。
特別是保障房與商品房針對(duì)不同消費(fèi)群體，很難在同一小區(qū)內(nèi)針對(duì)兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平。
有些項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格相當(dāng)于保障房的兩倍以上，同一地塊配建保障房以后，直接影響到商品房銷售。
開發(fā)企業(yè)為前期墊付的大筆資金，也是對(duì)資金本已緊張的企業(yè)帶來(lái)的新考驗(yàn)。
保障房建設(shè)作為一種民生工程，動(dòng)員全社會(huì)的力量和投入，本無(wú)可厚非，但配建后的一系列問(wèn)題怎么解決?關(guān)鍵是，當(dāng)前從金融和稅收上還沒(méi)有支持企業(yè)配建保障房的優(yōu)惠政策，如果有一些低利率、減免稅收的政策跟進(jìn)，企業(yè)會(huì)覺(jué)得可以幫助政府承擔(dān)一些建設(shè)保障房的壓力。
現(xiàn)在，政府把責(zé)任推給了開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)面臨著干還是不干的艱難選擇。
總之，保障房不是一配了之。
保障性住房宏觀調(diào)控政策的弊端【2】
(一)保障性住房將占用本來(lái)就不匹配的商品房土地資源的大部分，降低資源配置效率，阻擾市場(chǎng)運(yùn)行
在我國(guó)，按現(xiàn)行的土地制度，土地配置與供給是按總體規(guī)劃每年進(jìn)行的，但人口增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)卻超越規(guī)劃大大提高了，當(dāng)土地供應(yīng)的總量跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度時(shí)，保障性住房用地將不合理地占用本來(lái)就不匹配的土地資源中的大部分，加劇了商品房土地供給的緊張程度，對(duì)保障性住房的供地增加，必然會(huì)減少對(duì)商品房的土地供給。
盡管政府想用保障性住房的價(jià)格拉低商品房的價(jià)格，但實(shí)際卻占用了商品房的土地資源，擴(kuò)大了土地高價(jià)格預(yù)期，反而導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格扭曲，就讓本來(lái)就稀缺的土地更稀缺，形成了惡性循環(huán)的怪圈。
這個(gè)也與我國(guó)建立社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制市場(chǎng)對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)相背離。
(二)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等購(gòu)買型保障性住房導(dǎo)致社會(huì)資源分配不公平，損害消費(fèi)者合法權(quán)益，導(dǎo)致社會(huì)矛盾
在商品房中配建兩限房已成為招拍掛中的常態(tài)。
實(shí)際上政府并未少收、減收土地出讓金，而是由購(gòu)買商品房的消費(fèi)者為兩限房補(bǔ)貼，形成了部分消費(fèi)者對(duì)另一部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)移支付，讓部分消費(fèi)者為另一部分消費(fèi)者買單，政府未出錢“保障”卻用權(quán)利剝奪了一部分消費(fèi)者的收入。
最近北京市豐臺(tái)區(qū)中海中標(biāo)的項(xiàng)目中土地的出讓金已超過(guò)了樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，而限價(jià)房才8000元/平方米，政府并未對(duì)限價(jià)房作任何投入，反而先行收取了兩倍多的出讓金收益，卻由其他商品房的購(gòu)買者承擔(dān)限價(jià)房的成本，形成了政府主導(dǎo)的分配不公平、不合理，只能是一種殺富濟(jì)貧的掠奪，在降低兩限房?jī)r(jià)的同時(shí)推高了商品房?jī)r(jià)，這種做法只能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生破壞作用并導(dǎo)致社會(huì)矛盾。
經(jīng)濟(jì)適用房只針對(duì)戶籍人口，而且申請(qǐng)的條件和手續(xù)苛刻和復(fù)雜，適用人群大多是拆遷戶或者“改善型需求”。
但是對(duì)于真正需要住房的主流人群——城市新移民(如農(nóng)民工和新就業(yè)的年輕人)，卻完全被排斥在外。
在當(dāng)前乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，以外來(lái)人口為支柱的人口機(jī)械增長(zhǎng)是城市人口增長(zhǎng)的主要方式，而經(jīng)濟(jì)適用房完全不考慮這一群體明顯有失公平。
而且按現(xiàn)行制度，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完備，一個(gè)人生前取得的社會(huì)福利和救濟(jì)，死后還可以留下福利房產(chǎn)給子孫，這更有失公平。
(三)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的價(jià)格與市場(chǎng)規(guī)則格格不入，這必然導(dǎo)致尋租和炒作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序遭到破壞
房地產(chǎn)市場(chǎng)需要公平競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不按照市場(chǎng)規(guī)則買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該只能有一個(gè)價(jià)格存在。
如商品房1萬(wàn)元/平方米、而經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房3000元/平方米的格局是與市場(chǎng)規(guī)則格格不入的。
馬克思說(shuō)過(guò)，如果有300%的利潤(rùn)，資本家會(huì)不惜踐踏人間一切法律。
這必然會(huì)導(dǎo)致尋租和炒作行為猖獗。
我國(guó)的金融和信用體制不健全，政府管理者和居民申請(qǐng)者之間又存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，行政與市場(chǎng)的邊界劃分不清楚，給一些權(quán)力機(jī)構(gòu)和人員提供了謀利的空間，通過(guò)“放號(hào)”等行為來(lái)達(dá)到尋租的目的，在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房分配中存在大量權(quán)錢交易等貪腐行為。
還有大量投機(jī)投資資金通過(guò)不正當(dāng)渠道買進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，再通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓等手段攫取暴利，這種行為比炒作商品房的危害更加惡劣、社會(huì)影響更壞。
很大一部分經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有分配給低收入者，這樣就違背了住房保障政策的初衷，并且破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(四)住房保障制度存在公共產(chǎn)品供應(yīng)不經(jīng)濟(jì)和國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題
政府對(duì)具有公共性質(zhì)產(chǎn)品的提供有時(shí)非常不經(jīng)濟(jì)的，需要支出比市場(chǎng)行為更高的成本：政府對(duì)公共產(chǎn)品的提供一方面受財(cái)政收入的限制，另一方面需要為嚴(yán)格監(jiān)管制度的建立投入巨大成本，如果監(jiān)管制度不健全，就容易導(dǎo)致大量的貪腐行為和資源浪費(fèi)行為。
保障性住房的供應(yīng)具有公共產(chǎn)品屬性。
如果保障性住房的供應(yīng)完全由政府提供顯然存在公共產(chǎn)品供應(yīng)不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過(guò)程中出現(xiàn)的大量問(wèn)題已經(jīng)正面表明不經(jīng)濟(jì)事實(shí)的存在。
經(jīng)濟(jì)適用房之所以價(jià)格低屬于政府保障性住房，除了開發(fā)商利潤(rùn)限制，最主要的是政府免收土地出讓金的結(jié)果，減免地價(jià)意味著政府減少了收入，意味著本來(lái)公共財(cái)政的一部分，現(xiàn)在補(bǔ)貼給了一小部分買房人，意味著納稅人必須多交納這部分來(lái)補(bǔ)充財(cái)政，為這部分購(gòu)房人支付代價(jià)。
還有稅費(fèi)優(yōu)惠和政策傾斜也意味著政府收入減少以補(bǔ)貼這部分買房者。
如果經(jīng)濟(jì)適用房5年后上市交易通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)濟(jì)適用房將不再是保障性住房，其性質(zhì)由福利產(chǎn)品變?yōu)樗饺素?cái)產(chǎn)，結(jié)果是化公為私，無(wú)法再由政府重新分配，因而國(guó)有資產(chǎn)就出現(xiàn)了流失問(wèn)題。
并且在相關(guān)制度并不完善的情況下，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房大量流入了實(shí)際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，也給國(guó)家造成了不必要的損失。
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