房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析開題報告

時間：2022-10-26 15:54:45 論文范文我要投稿

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房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析開題報告

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析開題報告

　　可行性研究是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，下面是編輯老師為大家準備的可行性研究開題報告。

　　從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法，可行性研究開題報告。

　　可行性研究的作用

　　可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。

　　對建設(shè)項目進行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。

　　1)可行性研究在建設(shè)前期中的作用

　　工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。

　　社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。

　　因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設(shè)單位決策性的文件。

　　2)可行性研究與設(shè)計項目管理的關(guān)聯(lián)作用

　　主要研究內(nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進度安排

　　(一)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

　　1、國外研究現(xiàn)狀

　　可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經(jīng)濟和管理科學的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。

　　早在20世紀30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟效益。

　　二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學技術(shù)突飛猛進的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟效果的綜合性科學。

　　目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了可行性研究。

　　世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據(jù)。

　　其發(fā)展過程中主要著作包括：經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟學家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項目經(jīng)濟分析——影子價格的推導和估算》，約翰•漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業(yè)項目評價手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現(xiàn)在20世紀30年代的美國。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認真完成的工作。

　　在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)等科學技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟計量學、數(shù)量經(jīng)濟學、技術(shù)經(jīng)濟學、市場預(yù)測學、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟理論成果，用于科學預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益;同時，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

　　國外一些專家和學者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。

　　例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反復優(yōu)化過程。

　　②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風險有足夠的認識，以免出現(xiàn)決策失誤。

　　并把風險分成財務(wù)風險(financial risk)、可保風險(insurable risk)和經(jīng)營風險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。

　�、跘rthur J.Keowr(1993)認為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法來測算風險的大小以及對項目的影響程度。

　　④一些學者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟評價時，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。

　　此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。

　　經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟。

　　2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀

　　在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀70年代末，主要是由政府倡導發(fā)起、加以推廣的。

　　1981年國務(wù)院《技術(shù)引進和設(shè)備進口工作暫行條例》中明確規(guī)定：所有新建、擴建大中型項目，都要在經(jīng)過反復周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。

　　1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。

　　1987年，為了推進建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的開展，實現(xiàn)項目決策科學化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟效益，國家計委又頒發(fā)了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學化、程序化水平。

　　進入20世紀90年代，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。

　　為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設(shè)項目經(jīng)濟評價中的經(jīng)驗以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》。

　　為規(guī)范和指導項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，國家發(fā)展計劃委員會于2002年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻。

　　目前可行性研究己列入我國基本建設(shè)程序。

　　除了由政府倡導發(fā)起外，國內(nèi)一些學者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進行了研究：

　�、侔擦υ凇斗康禺a(chǎn)開發(fā)可行性分析售價預(yù)測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預(yù)測房地產(chǎn)的售價是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價格是比較合理的、可行的。

　�、陂愋⊙嘣凇斗康禺a(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。

　　③陳傳釗在《房地產(chǎn)項目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認為在進行房地產(chǎn)項目可行性研究時需要運用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設(shè)計思路。

　　④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

　�、輳埾攘嵩凇墩摷訌姺康禺a(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險性，認為科學性分析、合理預(yù)測、及時采取措施積極應(yīng)對是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風險的有效方法。

　　雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會效益，許多國內(nèi)學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。

　　(二)主要研究內(nèi)容及研究方法

　　1、研究的技術(shù)路線

　　可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性等方面)→項目可行性分析結(jié)論→項目開發(fā)方案存在的問題及建議。

　　2、主要內(nèi)容

　　本論文由以下五部分組成：

　　第一部分，緒論。

　　主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。

　　第二部分，相關(guān)理論概述。

　　主要交代房地產(chǎn)項目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。

　　第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況，包括項目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計方案、項目開發(fā)計劃等。

　　第四部分，結(jié)合當前世界金融危機影響下的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的嚴峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內(nèi)需舉措所帶來的機遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，得出項目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。

　　這是論文的重點部分。

　　(1)項目市場分析是根據(jù)擬開發(fā)項目的設(shè)想，在對相關(guān)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測估計，并分析項目建成后可能的市場表現(xiàn)。

　　主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個方面的工作。

　　這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開發(fā)的必要性，是項目能否成立的最重要的依據(jù)。

　　本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進行充分的房地產(chǎn)形勢及市場情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對本項目的市場進行深入分析，通過對項目目標產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力以及市場風險進行分析預(yù)測，主要從產(chǎn)品定位、價格定位和目標客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的可行性。

　　(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項目技術(shù)上的可行性。

　　本文分析該項目建筑工程技術(shù)設(shè)計方案，根據(jù)先進性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進度計劃安排、環(huán)境評價、營銷方式等方面，論證本項目的技術(shù)可行性。

　　(3)經(jīng)濟評價是根據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為項目科學決策提供依據(jù)。

　　根據(jù)評價的目的和范圍的不同，項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。

　　對經(jīng)濟效果的分析和評價，是決定項目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項目可行性研究的核心部分。

　　本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測算項目的基本財務(wù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，并對項目投資的經(jīng)濟效益進行評估，得出本項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。

　　同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進行不確定性分析。

　　第五部分，研究結(jié)論和展望。

　　對項目開發(fā)的可行性進行總結(jié)性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。

　　特別是針對目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。

　　3、主要研究方法

　　(1)運用文獻閱讀和調(diào)查訪問相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目可行性分析理論進行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細的調(diào)查取證，取得第一手數(shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為項目研究和論文寫作提供準確的研究數(shù)據(jù)。

　　(2)運用SWTO分析，對該項目的開發(fā)環(huán)境、競爭對手的相對優(yōu)勢和劣勢、項目發(fā)展的機會和面臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結(jié)論。

　　(3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性，并運用定性分析和定量研究相結(jié)合、動態(tài)指標和靜態(tài)指標相結(jié)合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析，得出該項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。

　　(4)利用一定的技術(shù)手段找出項目的關(guān)鍵部分，從項目風險及風險控制成本方面對項目進行可行性分析，做好項目的事前控制。

　　(三)論文框架結(jié)構(gòu)

　　第1章緒論

　　1.1選題背景與研究意義

　　1.2國內(nèi)外房地產(chǎn)項目可行性研究現(xiàn)狀

　　1.3研究思路和方法

　　1.4研究內(nèi)容和論文架構(gòu)

　　第2章房地產(chǎn)項目可行性研究理論分析

　　2.1房地產(chǎn)項目可行性研究的概念和作用

　　2.2房地產(chǎn)項目可行性研究的理論依據(jù)

　　2.3房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容和方法

　　2.4本章小結(jié)

　　第3章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目概述

　　3.1項目背景分析

　　3.1.1項目概況

　　3.1.2企業(yè)簡介

　　3.2項目規(guī)劃設(shè)計方案

　　3.3項目開發(fā)計劃

　　3.4本章小結(jié)

　　第4章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析

　　4.1政策與宏觀形勢分析

　　4.2濰坊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

　　4.3項目周邊概況與競爭個案分析

　　4.4項目SWOT分析

　　4.5項目的市場細分與定位

　　4.6本章小結(jié)

　　第5章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)可行性分析

　　5.1項目建設(shè)條件分析

　　5.2項目工程技術(shù)方案分析

　　5.3項目實施進度安排與控制

　　5.4本章小結(jié)

　　第6章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益評價

　　6.1項目綜合成本估算與資金籌措

　　6.2項目的損益分析與效益評價

　　6.3項目的不確定性分析

　　6.4本章小結(jié)

　　結(jié)論

　　1、項目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議

　　2、房地產(chǎn)項目可行性研究的建議與展望

　　(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施

　　在目前全球性金融危機大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準確判斷市場形勢、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強、經(jīng)濟形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標的確定產(chǎn)生影響。

　　為此，在研究過程中，須特別注意市場調(diào)查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握，特別是時刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟形勢變化對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響。

　　五、課題進行的方式、場所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費

　　在導師的精心指導下，借助于濰坊學院圖書館較為齊全的圖書資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動，在不斷考察、學習、研究中，深入分析當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，分析論證開發(fā)項目可行性研究方案，完成學位論文。

　　場所：哈爾濱理工大學、濰坊學院

　　所需儀器及設(shè)備：計算機、打印機各一臺

　　經(jīng)費：調(diào)研差旅費：2000元

　　圖書資料：1000元

　　小型會議費：1000元

　　打印、復印費：500元

　　六、參考文獻

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