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對樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計調(diào)查方法研究及成果應(yīng)用論文
樓宇經(jīng)濟是發(fā)達的商品經(jīng)濟和高度城市化的產(chǎn)物,是城市地域結(jié)構(gòu)的核心,是城市經(jīng)濟實力的體現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟的興起,突破了中心城區(qū)土地資源匱乏的限制,拓展了城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的空間,為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提供了重要支撐。
1、樓宇經(jīng)濟的概念。
樓宇經(jīng)濟是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體,以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè),在樓宇內(nèi)產(chǎn)生、發(fā)展,并集聚、衍生、擴散相關(guān)產(chǎn)業(yè),帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種新的經(jīng)濟形態(tài)。它以集約型、高密度、高效益為主要特點,并與城市功能相協(xié)調(diào),是推進城市經(jīng)濟向“空間”和“高度”發(fā)展的重要表現(xiàn)。
2、樓宇經(jīng)濟特征。
樓宇經(jīng)濟繼知識經(jīng)濟、總部經(jīng)濟之后受到城市政府的青睞,成為城市經(jīng)濟新的增長點、城市經(jīng)營的新理念、城市發(fā)展的新模式。
（1）集聚效應(yīng)明顯。
樓宇經(jīng)濟像一個巨大的磁場,通過樓宇的招商引資,吸引相關(guān)的要素在特定的空間集聚。一方面大批企業(yè)集中在一棟商務(wù)樓宇中從事各種經(jīng)濟活動,資本、技術(shù)、信息、知識、人才等高度聚集;另一方面,眾多商務(wù)樓宇集中在一定的區(qū)域內(nèi)形成功能良好、配套齊全的商圈,又能帶動周邊的餐飲、購物、商務(wù)、休閑等相關(guān)行業(yè)聚集發(fā)展。
�。�2）財富效應(yīng)突出。
樓宇經(jīng)濟以吸引各類公司入駐樓宇進行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動獲得豐厚的利潤回報,是城市的效益高地。樓宇經(jīng)濟空間的單位經(jīng)濟效益遠遠高于一般的城市功能空間。樓宇經(jīng)濟實現(xiàn)稅收高,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、實現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的重要突破口。
�。�3）集約效應(yīng)顯著。
樓宇經(jīng)濟集約利用土地和資源,實現(xiàn)了城市經(jīng)濟從外延式擴張向內(nèi)涵式深化轉(zhuǎn)變的新型經(jīng)濟形態(tài),通過把平面土地和空間概念聯(lián)系起來,充分利用空間資源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和產(chǎn)出率。
3、樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計調(diào)查重點。
當前人們對樓宇經(jīng)濟的關(guān)注,主要集中在經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟效益和樓宇環(huán)境四大方面,因此對樓宇經(jīng)濟的統(tǒng)計調(diào)查,也應(yīng)主要圍繞這四方面展開。其中,樓宇經(jīng)濟規(guī)模主要用來反映樓宇承載能力和聚集能力;樓宇經(jīng)濟發(fā)展程度主要用來反映樓宇發(fā)展?jié)摿?樓宇經(jīng)濟效益主要用來反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗情況;樓宇環(huán)境主要用來反映樓宇經(jīng)濟發(fā)展的支撐能力。
4、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系構(gòu)建。
�。�1）構(gòu)成。
為更直觀的反映樓宇經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟效益和環(huán)境,福田區(qū)根據(jù)科學性、導(dǎo)向性、綜合性、可比性和可操作性原則,研究創(chuàng)建了樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系,以綜合地評價和測定樓宇經(jīng)濟發(fā)展中各系統(tǒng)的變動程度(當前,納入樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計的載體主要有寫字樓、商業(yè)樓、科研樓和城市綜合體,以下統(tǒng)稱商務(wù)樓)。福田區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系由四個一級指數(shù)構(gòu)成,即樓宇經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)、樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)、樓宇經(jīng)濟效益指數(shù)和樓宇經(jīng)濟環(huán)境指數(shù),權(quán)重分別為25%、25%、30%和20%。
�、贅怯罱�(jīng)濟規(guī)模指數(shù)。
是反映樓宇承載能力和聚集能力的指標。其主要由億元樓棟數(shù)(指樓內(nèi)企業(yè)納稅合計達到1億元及以上的樓宇,簡稱億元樓)、億元樓建筑面積、億元樓增加值和億元樓稅收四個二級指標構(gòu)成,權(quán)重分別為20%,20%、30%和30%。
②樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)。
是反映樓宇發(fā)展程度和潛力的指標。其主要由億元樓增加值占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值比重、億元樓稅收相當于轄區(qū)稅收比重、兩年均為億元樓樓宇增加值和兩年均為億元樓樓宇稅收四個二級指標構(gòu)成,權(quán)重分別為20%、20%、30%和30%。
�、蹣怯罱�(jīng)濟效益指數(shù)。
是反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗的指標。其主要由單位占地面積增加值產(chǎn)出、單位占地面積稅收產(chǎn)出、單位增加值水耗和單位增加值電耗四個二級指標構(gòu)成,權(quán)重分別為25%、25%、25%和25%。
�、軜怯罱�(jīng)濟環(huán)境指數(shù)。
是反映樓宇經(jīng)濟發(fā)展的支撐能力的指標。其主要由單一業(yè)主占比、一級物業(yè)管理資質(zhì)樓宇占比、樓宇空置率和樓宇綜合環(huán)境滿意程度四個二級指標構(gòu)成,權(quán)重分別為20%、20%、20%和40%。
在各項指標權(quán)重的設(shè)定上,樓宇經(jīng)濟指數(shù)主要采用德爾菲法,邀請有關(guān)專家學者根據(jù)各個指標的重要程度分別賦予相應(yīng)的權(quán)重。在考慮各指標的權(quán)數(shù)上主要基于以下因素:第一, 各子系統(tǒng)對樓宇經(jīng)濟發(fā)展的貢獻程度及其相關(guān)關(guān)系;第二,各子系統(tǒng)內(nèi)因素對系統(tǒng)的影響程度及其相關(guān)關(guān)系;第三,結(jié)合福田區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標的相關(guān)性。權(quán)數(shù)的最終確定采用統(tǒng)計平均法,即根據(jù)專家們對各評價指標所賦予的相對重要性系數(shù)分別求其算術(shù)平均數(shù),所得的平均數(shù)作為各指標的權(quán)重。
�。�2）計算方法。
以上年樓宇經(jīng)濟的調(diào)查數(shù)據(jù)為基數(shù),計算本期一級指標和樓宇經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)。計算公式:一級指標=∑[(二級指標報告期值/基期值)*本項指標的權(quán)重],樓宇經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)=∑(一級指標值*本類指標的權(quán)重)。
5、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標統(tǒng)計調(diào)查方法。
通過對樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系16個二級指標梳理,需要進行統(tǒng)計調(diào)查的指標主要集中在四大方面,分別是稅收指標、增加值指標、樓宇基本情況相關(guān)指標以及樓宇環(huán)境滿意度指標。
�。�1）稅收指標。
根據(jù)基本單位名錄庫,整理出轄區(qū)商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè)單位名錄,并與國、地稅部門的稅收數(shù)據(jù)庫進行雙向匹配(因當前稅收征收以注冊地為準,而統(tǒng)計數(shù)據(jù)以生產(chǎn)經(jīng)營地為準,為保持數(shù)據(jù)盡量統(tǒng)一性,匹配時以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準的基礎(chǔ)上,對注冊在本轄區(qū)而生產(chǎn)經(jīng)營不在本轄區(qū)的企業(yè),未納入本轄區(qū)基本單位名錄庫的企業(yè),計算單棟樓宇稅收時以稅收數(shù)據(jù)為準),最終整理出單棟樓宇納稅數(shù)據(jù)。
�。�2）增加值指標。
當整理出納稅超億元商務(wù)樓宇后,對納稅超億元的商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè),根據(jù)其規(guī)模,對三上企業(yè)(指規(guī)模以上、限額以上、資質(zhì)內(nèi))及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),根據(jù)統(tǒng)計年報庫內(nèi)相關(guān)財務(wù)指標核算增加值;對三下企業(yè)發(fā)放《企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況調(diào)查表》(該表根據(jù)收入法計算增加值的需要制定而成,主要含勞動者報酬、稅金、固定資產(chǎn)折舊和營業(yè)盈余等指標)核算增加值,最后將所有三上企業(yè)與三下企業(yè)增加值匯總得出單棟樓宇增加值。
�。�3）樓宇基本情況指標。
對納稅超億元的商務(wù)樓宇,由物業(yè)管理公司填寫《商務(wù)樓宇基本情況調(diào)查表》,主要包括業(yè)主個數(shù)、物業(yè)管理公司資質(zhì)、占地面積、建筑面積、商務(wù)面積、用水量、用電量等指標。
�。�4）樓宇綜合環(huán)境滿意程度指標。
在一定的概率保證度下,隨機抽取一定數(shù)量的樓內(nèi)從業(yè)人員,填寫《商務(wù)樓宇環(huán)境滿意度調(diào)查問卷》,對所在樓宇環(huán)境進行滿意度評價,主要包括辦公環(huán)境、治安、衛(wèi)生、用餐、物業(yè)管理服務(wù)、交通便捷等問題。
6、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系實際應(yīng)用。
圍繞樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系,福田區(qū)與2012年下半年針對轄區(qū)近400棟商務(wù)樓宇,組織開展了樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計調(diào)查工作。經(jīng)統(tǒng)計2011年福田區(qū)納稅超過億元的樓宇共有63棟,總占地面積59.16萬平方米,總建筑面積544.59萬平方米;共實現(xiàn)稅收407.36億元,相當于轄區(qū)稅收總額的62.5%;共實現(xiàn)增加值1140.84億元,占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的54.3%;樓宇綜合環(huán)境滿意度77.3分(80分為滿意,70分為一般)。2011年福田區(qū)樓宇經(jīng)濟綜合指數(shù)為114.2(以2010年為100),綜合反映出福田區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平和潛力有較大提升。其中,樓宇經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)達125.2,反映出擴張速度顯著;樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)為112.6,反映出發(fā)展能力強勁;樓宇經(jīng)濟效益指數(shù)為114.1,高產(chǎn)低耗效應(yīng)得到進一步體現(xiàn);樓宇經(jīng)濟環(huán)境指數(shù)為102.6,反映出福田樓宇綜合環(huán)境得到進一步提升。
通過樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價指標體系, 綜合、全面、直觀反映出了轄區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的各個方面,科學評價其發(fā)展現(xiàn)狀,為政府科學管理決策提供了重要的參考依據(jù)和數(shù)據(jù)支撐,同時,也為社會各界了解轄區(qū)樓宇建筑、辦公環(huán)境、周邊設(shè)施、入駐率、租金等情況提供了有效參考,得到各方認可。
7、樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計中值得關(guān)注的問題。
（1）樓宇統(tǒng)計力量方面。
樓宇經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),具有樓宇多、單位高度集聚的特點,而且樓宇內(nèi)單位變動頻繁,要做好樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計,需要一支穩(wěn)定的基層統(tǒng)計力量作為支撐。當前,福田區(qū)主要依靠街道助理統(tǒng)計員,建議有條件的地區(qū),可將街道相關(guān)力量整合,與樓宇物業(yè)管理部門加強合作,改變信息多頭采集模式,實現(xiàn)樓宇信息的一次性采集,或采取從樓宇物業(yè)公司購買服務(wù)的形式,建立“一樓一人”的樓宇經(jīng)濟工作隊伍。
�。�2）樓宇信息平臺建設(shè)方面。
由于樓宇經(jīng)濟涉及眾多部門,各部門的數(shù)據(jù)信息均在自己的系統(tǒng)內(nèi),如稅務(wù)部門的納稅系統(tǒng)、工商部門的登記注冊系統(tǒng)、統(tǒng)計部門的統(tǒng)計報表系統(tǒng)。各系統(tǒng)之間相對獨立,缺少數(shù)據(jù)對接口,給數(shù)據(jù)整合工作帶來諸多不便,浪費很多人力、物力。因此,為做好樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計工作,迫切需求搭建集信息查詢、統(tǒng)計、監(jiān)管、服務(wù)為一體的“樓宇經(jīng)濟信息平臺”,將經(jīng)濟、社會數(shù)據(jù)與空間地理數(shù)據(jù)相結(jié)合,實現(xiàn)網(wǎng)上信息的實時采集上報和共享。
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