網(wǎng)簽合同的法律效力

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　　網(wǎng)簽合同的效力認定

　　【基本案情】

　　丁某在一審中訴稱：丁某與陳某于2012年10月28日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》及《過戶按揭代理合同》，買賣合同約定陳某將其1306號房屋出賣給丁某，合同約定該房屋總價共計985000元。

　　其中居間人與代理人為北京鏈家公司。

　　丁某與陳某同意委托該代理人辦理房屋權屬登記及物業(yè)交驗過戶手續(xù)及相關事宜。

　　丁某分別于2012年10月28日、11月2日向陳某支付了2萬元定金和購房款43萬元后并入住了該房屋。

　　后丁某于2012年12月31日又支付了250125元人民幣，并已經(jīng)支付了居間服務費用、光纜入網(wǎng)建設費、物業(yè)管理服務費等費用。

　　但陳某將房屋賣給丁某后，于2013年8月15日又與第三方孟某簽署了《存量房屋買賣合同》，僅以65萬元的價格將1306號房屋再次賣給孟某，并于3天后將房屋迅速過戶至孟某名下。

　　因此，丁某以欺詐手段獲取房屋所有權，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，向法院提起訴訟，請求：確認陳某與孟某之間以欺詐手段惡意簽署的《存量房屋買賣合同》無效。

　　陳某在一審中辯稱：不同意丁某的訴訟請求。

　　孟某在一審中辯稱：陳某與孟某所簽訂的買賣合同合法，不同意丁某的訴訟請求。

　　【審理結果】

　　一審法院經(jīng)審理后判決：確認陳某與孟某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效;孟某與陳某于判決生效后共同將登記于孟某名下的1306號房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某名下;駁回丁某的其他訴訟請求。

　　陳某、孟某不服一審判決，向北京一中院提起上訴。

　　北京一中院經(jīng)審理后改判：撤消了一審法院的民事判決并駁回丁某的訴訟請求。

　　【裁判理由】

　　法院經(jīng)審理認為：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。

　　2013年8月11日，陳某與孟某就購買1306號房屋簽訂了《房屋買賣合同》，為完成產(chǎn)權過戶，陳某與孟某又于2013年8月15日簽訂《存量房屋買賣合同》。

　　陳某與孟某2003年8月11日簽訂的《房屋買賣合同》是雙方設立民事權利義務關系的協(xié)議，而陳某與孟某2003年8月15日簽訂的《存量房屋買賣合同》，系為完成產(chǎn)權過戶而簽訂網(wǎng)簽合同，雙方的權利義務關系并不受該網(wǎng)簽合同約束。

　　丁某如認為陳某與孟某之間的房屋買賣合同無效，應當就陳某與孟某2013年8月11日簽訂的《房屋買賣合同》提出自己的主張，在該合同的法律效力未經(jīng)司法程序確認前，丁某僅要求確認陳某與孟某之間為辦理過戶而簽訂的《存量房屋買賣合同》無效，北京一中院不予支持。

　　一審法院直接對網(wǎng)簽合同的效力做出認定不當，據(jù)此判令將1306號房屋的產(chǎn)權登記到陳某名下錯誤，北京一中院予以糾正。

　　孟某在本案一審中系被告，未提出反訴，現(xiàn)上訴要求確認1306號房屋歸其所有，本案不予處理。

　　陳某與孟某之間房屋買賣合同的效力，因不在本案訴訟請求范圍內(nèi)，本案不予處理。

　　【裁判解析】

　　《中華人民共和國合同法》第二條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。

　　《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，民事法律行為應當意思表示真實。

　　合同應當要涉及民事杈利義務關系設立、變更或終止，且是雙方當事人之間的真實意思表示。

　　網(wǎng)簽合同是房屋買賣交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案而簽訂，并公布在網(wǎng)上。

　　網(wǎng)簽合同的真實目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，從而防止—房多賣。

　　從合同的性質(zhì)來看，網(wǎng)簽合同作為完成過戶的一個必經(jīng)程序，其是房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣所要求的手續(xù)，真實目的是更好地完成過戶，并不是真實的權利義務關系意思表示。

　　因此，從本質(zhì)上來看，網(wǎng)簽合同并不是一份真實的房屋買賣合同，當事人不應該直接起訴要求確認網(wǎng)簽合同的效力。

　　網(wǎng)簽合同與房屋買賣合同即為人民通常所說的"陰陽合同”，由于房屋買賣過程中涉及的稅費負擔依據(jù)為網(wǎng)簽合同，故當事人為了逃避國家稅收，通常真實的房屋買賣合同價格與網(wǎng)簽合同上的價格并不一致，網(wǎng)簽合同上的房屋價格往往遠低于市場價格。

　　《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。

　　網(wǎng)簽合同作為雙方當事人達成一致的協(xié)議，故意降低合同價款以逃避國家稅收規(guī)定，存在損害國家利益的行為。

　　但對于網(wǎng)簽合同的處理，并沒有明確的規(guī)定。

　　《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十二條規(guī)定，當事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。

　　對于當事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

　　從該條規(guī)定可以看出，網(wǎng)簽合同即使是存在規(guī)避稅收征管的問題，但并不影響整個房屋買賣合同的效力。

　　對于房屋買賣合同的認定，應當根據(jù)真實意思的買賣合同來確定雙方權利義務關系。

　　此后，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第四條關于房屋買賣合同中陽合同的效力中規(guī)定：當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。

　　當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

　　具體到本案中，一審法院認定網(wǎng)簽合同因雙方惡意串通損害國家利益，確認網(wǎng)簽合同無效，并判決孟某將訴爭房屋過戶到陳某名下，并沒有查清案件基本事實，亦沒有認清網(wǎng)簽合同的實質(zhì)。

　　一審法院對于陳某與孟某之間的真實買賣合同并未查明，僅依據(jù)網(wǎng)簽合同中對于價款的約定即認定合同無效，且判令孟某返還房屋，沒有事實和法律依據(jù)。

　　網(wǎng)簽合同作為完成過戶的程序，其僅為房屋買賣過程中依法定程序的備案手續(xù)，本身并不產(chǎn)生權利義務關系，真實意思表示的合同為雙方簽訂的房屋買賣合同，因此在審理房屋買賣合同效力的案件中，應當對代表雙方真實意思表示的房屋買賣合同進行審理，不能僅對網(wǎng)簽合同的效力進行確認。

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