可行性研究方案設計

　　實施方案設計

　　導 言

　　房地產(chǎn)項目可行性研究的目的和意義

　　第一章 項目總論

　　1.1 項目的基本情況介紹

　　(項目名稱、項目地點、承擔可行性研究單位及其人員構成分工等)

　　1.2 本項目的背景分析

　　(開發(fā)背景，含建設的必要性)

　　1.3 項目可行性研究和方案設計的依據(jù)

　　(經(jīng)濟建設的方針和政策法規(guī)、建設方的要求、原始資料、基礎數(shù)據(jù)、土地利用條件以及規(guī)劃設計規(guī)范等)

　　1.4 開發(fā)企業(yè)的介紹(公司的組織機構)

　　主要針對本項的特征和要求設定

　　1.5 本項目完成的主要任務和技術流程

　　第二章 項目的市場調查分析

　　2.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

　　(政策、經(jīng)濟、社會文化、城市基礎設施、城市規(guī)劃以及區(qū)位等)

　　2.2 項目的市場狀況調查

　　2.2.1項目所在城市房地產(chǎn)市場的基本狀況

　　(城市的供給與需求、價格狀況的分析)

　　2.2.2 現(xiàn)有產(chǎn)品的結構與布局特征

　　項目所在地的板塊特征、用地分析與評價、成品特征分析;樓盤的競爭對手分析

　　2.2.3 項目的目標客戶群分析

　　目標客戶的消費行為特征、購買能力以及需求結構分析

　　2.2.4 項目市場調查的方法與問卷的設計

　　2.2.5 項目開發(fā)的前景預測

　　2.3 項目的SWOT分析

　　2.3.1 項目的優(yōu)勢分析

　　2.3.2 項目的劣勢分析

　　2.3.3 項目的機會分析

　　2.3.4 項目的威脅分析

　　分析結論

　　第三章 項目的方案設計、目標定位及實施進度

　　3.1 項目可能開發(fā)的方案

　　規(guī)劃布局、建筑設計方案(設計理念-空間布局等)、戶型設計、環(huán)境、配套設施以及物業(yè)管理等

　　(以住在為主的多層住宅小區(qū)、以住宅為主的高層電梯房公寓)

　　3.2 項目開發(fā)的目標定位

　　客戶定位(職業(yè)、收入、需求等)

　　產(chǎn)品定位(開發(fā)主題、檔次、類型等)

　　價格定位(成本加利潤、市場價格等)

　　3.3 項目開發(fā)實施進度設計

　　工程項目的策劃-建設施工-銷售周期等

　　第四章 項目的費用估算及資金籌措

　　4.1 項目開發(fā)成本的估算

　　4.1.1 土地費用的估算

　　(土地使用出讓金、征地費、拆遷安置補償費、轉讓等)

　　4.1.2 建筑安裝工程費

　　(可以單位指標估算)

　　4.1.3 項目的前期工程費(前期規(guī)劃、勘察設計、可研、“三通一平”等)

　　4.1.4 基礎設施及公共配套設施費用

　　(規(guī)劃區(qū)內水、電、氣、給排水、道路、綠化等)

　　(居委會、派出所、幼兒園、公廁、停車場等公共設施)

　　4.1.5 其他開發(fā)費用(管理、財務以及銷售等)

　　4.2 項目的投資費用匯總與開發(fā)經(jīng)營期的稅費估算

　　4.2.1 項目的投資費用匯總

　　4.2.2 開發(fā)經(jīng)營期的稅費估算

　　4.3 項目資金籌措

　　4.3.1 項目的資金來源

　　自有資金(資本金)

　　銷售收入

　　借款(抵押貸款等)

　　4.3.2 項目的資金管理和還款計劃

　　第五章 項目的財務評價

　　5.1 項目財務評價指標的選取

　　5.2 項目的盈利能力分析

　　投資利潤率、資本金利潤率、銷售毛利率

　　投資回收期

　　財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等

　　5.3 項目的償債能力分析

　　償債還本付息表

　　第六章 項目的風險分析和回避手段

　　6.1 項目的敏感性分析

　　6.2 項目的盈虧平衡分析

　　6.3 項目的風險分析(法律政策、市場風險、經(jīng)營風險、金融風險等)

　　6.4 項目的風險控制對策

　　第七章 項目的營銷方案策劃

　　6.1 項目的產(chǎn)品策略(品牌、包裝、組合等)

　　6.2 項目的定價策略

　　6.3 項目的促銷、廣告等

　　第八章 結論和建議

　　8.1 項目評價(經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益)

　　8.2 項目的可行性研究結論

　　8.3 項目的運作建議

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