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房地產市場存在的問題及工商監(jiān)管措施調研報告范文
近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發(fā)展，帶動經濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產市場存在的主要問題
�。ㄒ唬o證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發(fā)資質的企業(yè)在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業(yè)和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發(fā)主體混亂，無證無照經營現象較為突出。
（二）招投標運作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業(yè)的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。
�。ㄈ┨摷龠`法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發(fā)公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學"等禁止性內容，誤導消費者。
�。ㄋ模┖贤`法行為時有發(fā)生。多數房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產開發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關法律法規(guī)不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導致房地產開發(fā)企業(yè)設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經營等往往通過內部協(xié)議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監(jiān)管，當好監(jiān)管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產市場監(jiān)管
土地使用權的取得，是房地產開發(fā)經營活動的起點。根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標拍賣進行�！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應認真履行監(jiān)督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產開發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
�。ǘ┮越洕鷳艨诠芾頌榛A，規(guī)范房地產市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)經濟戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發(fā)項目，對照房地產企業(yè)經濟戶口臺帳，對從事房地產開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強企業(yè)財務的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經營行為。針對以內部協(xié)議承租、借用資質和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發(fā)項目的資產管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監(jiān)管。根據房地產開發(fā)企業(yè)資質等管理的規(guī)定，一級資質企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業(yè)為20__萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發(fā)的資質證書以及房地產開發(fā)合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。
�。ㄈ┮詧�(zhí)法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。
�。ㄋ模┮蚤L效監(jiān)管為目標，探索創(chuàng)新房地產市場監(jiān)管機制
一是建立房地產市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內在建的房地產開發(fā)工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業(yè)"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進行公示，促進房地產企業(yè)誠實信用，守法經營。
二是建立合同備案制。督促房地產開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會輿論監(jiān)督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。
五是加強部門協(xié)作機制。建筑房地產市場的監(jiān)管，涉及建設、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強工作合力。
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