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房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析調(diào)研報(bào)告
房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，20xx年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。
從20xx年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到20xx年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。
一、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行
20xx年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。
但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。
正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。
不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。
國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。
毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。
在長沙，從20xx年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到20xx年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。
同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。
二、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加
目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。
20xx年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。
高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。
政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。
在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。
項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。
房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。
三、市場競爭更趨激烈
房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場或擴(kuò)張。
在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)�；厔輰⒓訌�(qiáng)。
從20xx年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。
同時(shí)，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進(jìn)一步得到規(guī)范。
在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。
不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。
其次，一如長沙定位于建成為一個山清水秀的美好家園一樣，隨著公眾對人居環(huán)境的要求不斷提高，各城市更將不遺余力地保護(hù)生態(tài)環(huán)境，各樓盤必不斷提高消費(fèi)者的產(chǎn)品品質(zhì)，提高人居環(huán)境。即使是小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會改變，只是相對程度不同罷了。
房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。
在一些城市，自住型普通消費(fèi)者的實(shí)際購房支付能力很有限。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計(jì)劃向作者打來電話，說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。尤其如長沙等一些城市的消費(fèi)者，其消費(fèi)支出集中在吃喝玩樂上，購房置業(yè)的意識遠(yuǎn)不如一線城市，這種情況短期內(nèi)也不會有較大改變。
在不少城市，炒房回報(bào)預(yù)期并不高，房價(jià)持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)市場整體的過大沖擊，但無疑對房價(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)�，往�?0%的炒房者就可把整個城市市場的房價(jià)拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價(jià)。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價(jià)拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價(jià)。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房價(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。
將批準(zhǔn)預(yù)售量與銷售量進(jìn)行對比分析，以不少城市的近幾年情況來看，商品房開工、批準(zhǔn)預(yù)售量明顯大于商品房實(shí)際銷售量，增長幅度也要高，而房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變更促使需求暫時(shí)減少。因此，各城市（尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發(fā)商實(shí)力有限的城市）要防止可能出現(xiàn)供大于求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。
同時(shí)，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。
不過，由于一些未來需求和房價(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級換代”需求被抑制的成分最大。
投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。
房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價(jià)變化幅度要相對較小些，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)下降幅度可能相對較大些。
四、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識加強(qiáng)
由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪），本文作者陳真誠認(rèn)為，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。
同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏。
市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。
由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問題。20xx年，政府肯定將繼續(xù)采取更從緊的貨幣政策，甚至還可能多次加息（包括大幅度加息），使得銀行貸款的難度加大。甚至，還可能進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。這意味著，雖然銀行仍是主要融資渠道，但房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，融資將趨向多元化，全球化。
房地產(chǎn)企業(yè)將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。
宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。
在20xx年，從總體上看，長沙房地產(chǎn)市場是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價(jià)格，不期望太高的利潤，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場異變。
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