- 相關推薦
房產(chǎn)稅新政解讀
房產(chǎn)稅新政解讀
【摘要】2010年12月21日國家稅務總局財稅[2010]121號文件規(guī)定將土地價值并入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅，本文從三個方面分析了地價計入房產(chǎn)原值的合理性，對文件中出現(xiàn)的有關概念進行了解釋，并按文件規(guī)定具體說明了房產(chǎn)稅的計算。
【關鍵詞】房產(chǎn)稅;土地價值;房產(chǎn)原值;宗地容積率
房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
2010年5月底，國務院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”的目標。
2010年12月21日國家稅務總局發(fā)布了《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)(以下簡稱“《通知》”)，其中第三條指出“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”
一、地價計入房產(chǎn)原值的合理性
根據(jù)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)原值是按會計制度核算的房產(chǎn)原值。
20世紀80年代末，我國開始實行土地有償使用，因此，當時的會計制度要求對土地進行價值核算，但當時土地并未作為單獨的資產(chǎn)核算，而是計入有關的房產(chǎn)價值。
2006年的《企業(yè)會計準則應用指南》中則明確指出“企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物應當分別進行攤銷和提取折舊，企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權之間進行分配。”因此，現(xiàn)在企業(yè)核算的房產(chǎn)原值并不包括土地價值。
但是，房產(chǎn)和地產(chǎn)卻是作為一個整體來為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，《通知》將土地價值計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅是合理的，體現(xiàn)在以下三個方面：
1.價值形式上，房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值密不可分。
眾所周知，影響房產(chǎn)價值最重要的因素是地產(chǎn)的位置、朝向等。
房屋是基于土地而形成的，構成房屋的鋼筋水泥等消耗品會隨著時間的推移不斷老化和折舊，價值也逐漸降低，如果房產(chǎn)中不包括土地的權利，達到使用年限后其價值也所剩無幾。
2.法律角度上，房屋和土地不可分割。
根據(jù)我國《物權法》，土地使用權和房屋所有權是不可分離存在和轉(zhuǎn)讓的。
我國土地所有權屬于國家，私人擁有的是“建設用地使用權”，這種權利的屬性為益物權，是一種限制物權，但仍屬于物權。
房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，而財產(chǎn)稅的征稅對象為財產(chǎn)或財產(chǎn)權，而不一定是財產(chǎn)所有權，所以房產(chǎn)稅征稅對象理應包括土地使用權。
3.有利于提高土地利用成本，節(jié)約用地。
將地價計入房產(chǎn)原值，增加了企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅，同時也增加了土地的使用成本，這成為企業(yè)在進行土地開發(fā)時必須考慮的因素。
因此，這項規(guī)定有利于土地的合理開發(fā)，節(jié)約用地。
二、《通知》中有關概念解釋
但是，《通知》中并未對有關概念作出具體的解釋，企業(yè)在執(zhí)行中容易存理解上的偏差。
1.并入房產(chǎn)原值的土地價值
根據(jù)《通知》規(guī)定，地價是指為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
筆者認為，此處的土地價值應是原值，不可以攤銷后的土地價值計稅;對于無償劃撥的土地，有的雖進行了價值評估計入企業(yè)資產(chǎn)，但是由于取得時沒有支付成本，不需要計入房產(chǎn)原值;另外對于一些非應稅建筑物，如煙囪、水塔等，因其不是房產(chǎn)稅的征收對象，所占用的土地價值也不應計入應稅房產(chǎn)的原值繳納房產(chǎn)稅。
2.宗地容積率
宗地容積率是指某一宗地內(nèi)，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值。
宗地是指地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。
企業(yè)應根據(jù)其所領取的國有土地使用證上規(guī)定的宗地面積計算宗地容積率。
容積率計算的另一個重要因素是房屋建筑面積。
建筑面積是指建筑物各層水平面面積的總和。
筆者認為建筑面積的具體計算范圍應按照建設部第326令《關于發(fā)布國家標準<建筑工程建筑面積計算規(guī)范>的公告》中的規(guī)定，有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算，但獨立的煙囪、煙道、地溝、油罐等不計算建筑面積。
房產(chǎn)稅中的房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
對于無圍護結構的建筑物如加油站等，雖不征收房產(chǎn)稅但在計算容積率時應考慮在內(nèi)。
例1，某廠區(qū)2008年取得某土地使用權支付總成本為40000000元，土地面積為5000平方米，建有一廠房和一獨立的煙囪，廠房的建筑總面積為2460平方米，煙囪面積為50平方米，廠房的建造成本為30000000元，煙囪的建造成本為200000元。
2011年應繳納的房產(chǎn)為計算過程如下：
此處的煙囪不屬于計算面積，宗地容積率為：
2460÷5000=0.492<0.5
單位土地成本為40000000÷5000=8000元
計入房產(chǎn)原值的地價為2460×2×8000=39360000元
應繳納的房產(chǎn)稅為(30000000+39360000)×(1-30%)×1.2%=582624元
例2，某加油站占地面積為1000平方米，取得成本為2000000元，建有一平房面積為400平房米，建造成本為700000萬元，另有一加油棚面積為210平方米，建造成本為100000元。
2011年應繳納房產(chǎn)稅計算過程如下：
此處的加油棚屬于計算面積，宗地容積率為：
(400+210÷2)÷1000=0.505>0.5
計入房產(chǎn)原值的地價應為2000000元。
應繳納的房產(chǎn)稅為：
(2000000+700000)×(1-30%)×1.2%=22680元。
參考文獻
[1]趙廉慧.房產(chǎn)稅的物權法基礎[J].稅務研究，2011(4).
【房產(chǎn)稅新政解讀】相關文章：
最新江西單獨二胎新政策細則解讀04-16
如何規(guī)避房產(chǎn)稅10-26
上海房產(chǎn)稅征收細則06-28
上海房產(chǎn)稅實施細則05-21
2016上海房產(chǎn)稅實施細則05-20
房產(chǎn)稅暫行條例實施細則06-27
最新政協(xié)章程05-15
上海市房產(chǎn)稅實施細則全文05-17
最新上海個人住房產(chǎn)稅征收細則06-13