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建投公司融資情況的考察報(bào)告
近期，區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)xx帶領(lǐng)市農(nóng)發(fā)行、市建行茅箭支行、區(qū)城投公司、國(guó)土茅箭分局等相關(guān)負(fù)責(zé)人，實(shí)地考察了xx區(qū)建投公司參與建設(shè)的xx等項(xiàng)目，并與xx區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)xx以及建投公司負(fù)責(zé)人xx進(jìn)行了座談交流�？偟母械絰x區(qū)建投公司融資發(fā)展政策支持大、融資思路新、融資渠道寬、融資成效明顯。
一、xx區(qū)建投公司基本情況。
xx市xx區(qū)建投公司成立于xxxxx年，注冊(cè)名稱(chēng)為xx投資有限公司，于xxxx年xx月更名為xx市xx建設(shè)投資有限公司，注冊(cè)資本xx萬(wàn)元人民幣。公司現(xiàn)有員工xx名，董事長(zhǎng)一名常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)兼任，常務(wù)副董事長(zhǎng)一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名，總經(jīng)濟(jì)師一名。公司下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)（融資）部、項(xiàng)目（投資）部、土地儲(chǔ)備部等部門(mén)，擁有一個(gè)全資子公司（xx天和興業(yè)建筑有限公司）、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（xx襄水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）、一個(gè)控股子公司（湖北城投投資擔(dān)保有限公司）。
公司主要職責(zé)：一是作為區(qū)級(jí)融資平臺(tái)進(jìn)行資金籌措和資本經(jīng)營(yíng)；二是在區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)營(yíng)區(qū)級(jí)國(guó)有資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）；三是負(fù)責(zé)區(qū)級(jí)土地一級(jí)儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)整理、供應(yīng)；四是代表區(qū)政府以出資人的身份，進(jìn)行區(qū)級(jí)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資，參與區(qū)政府決策的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合作；五是負(fù)責(zé)區(qū)級(jí)市政公用行業(yè)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的壟斷經(jīng)營(yíng)。
xx區(qū)城投公司發(fā)展職責(zé)定位經(jīng)歷了兩個(gè)階段演變。第一個(gè)階段：xxxx年至xxxx年xx月，主要任務(wù)是以承接市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目征遷安置、建設(shè)管理為主。第二個(gè)階段：xxxx年xx月重組更名后，將工作重心轉(zhuǎn)向投融資、土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目建設(shè)，形成以“政府主導(dǎo)、財(cái)政支持、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的新型城市建設(shè)投融資體制，為xx區(qū)城市建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)力支撐。
二、xx區(qū)建投公司的主要做法。
�。ㄒ唬┍P(pán)活城市資產(chǎn)存量，增加公司資產(chǎn)規(guī)模。
資產(chǎn)是融資的基礎(chǔ)，沒(méi)有資產(chǎn)就無(wú)法開(kāi)展融資工作。為擴(kuò)大建投公司總資產(chǎn)規(guī)模，提供有效經(jīng)營(yíng)性可操作資產(chǎn)，xx區(qū)將財(cái)苑大廈房產(chǎn)、原襄樊監(jiān)獄地塊等xx余宗四類(lèi)資產(chǎn)（雙證齊全、有土地證無(wú)房產(chǎn)證、有房產(chǎn)證無(wú)土地證、雙證缺失），經(jīng)過(guò)土地變性和補(bǔ)辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過(guò)戶到區(qū)建投公司，使區(qū)建投公司擁有了一大批優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，增強(qiáng)了融資能力。
�。ǘ┎扇《喾N融資模式，不斷完善融資結(jié)構(gòu)。
充分利用公司融資資源，發(fā)揮整體融資能力，積極探索新的融資方式，構(gòu)建多元化融資模式。
一是抵押融資。利用盤(pán)活后的資產(chǎn)、資源進(jìn)行融資，比如：僅財(cái)苑大廈xx處房產(chǎn)就可融資近1億元。
二是土地儲(chǔ)備貸款。利用收儲(chǔ)的土地在銀行進(jìn)行融資，目前，共爭(zhēng)取銀行授信額度xx億元，其中建行xx分行授信融資額度2億元，湖xx銀行xx分行授信融資額度2億元，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行xx分行授信融資額度zz億元。
三是進(jìn)行項(xiàng)目融資。聯(lián)合市城投和大型央企成立項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目“捆綁融資”。比如：在龐公新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、xx古城保護(hù)開(kāi)發(fā)、峴山風(fēng)景區(qū)保護(hù)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目上，與市城投、市房投等公司合作成立項(xiàng)目公司，開(kāi)展項(xiàng)目融資。四是發(fā)揮政府的信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用bot、土地儲(chǔ)備捆綁類(lèi)融資、債券融資、股權(quán)融資等融資方式進(jìn)行融資。
（三）做好土地收儲(chǔ)供應(yīng)工作，增加公司資金收入。
依靠土地收儲(chǔ)供應(yīng)，xx區(qū)建投公司獲得巨大的資金收益，迅速發(fā)展壯大了自身實(shí)力，為做大做強(qiáng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。截止20xx年xx月底xx區(qū)建投公司收儲(chǔ)土地約xx畝，按出讓均價(jià)每畝xx萬(wàn)元估算，總收入約為xx億元，除去收儲(chǔ)成本（一般在每畝xx萬(wàn)元左右），可獲得收益約xx億元。
一是制定土地收儲(chǔ)政策。xx區(qū)制定了《xx區(qū)土地儲(chǔ)備管理辦法》，作為開(kāi)展土地儲(chǔ)備供應(yīng)工作的政策依據(jù)和工作指南。規(guī)定了儲(chǔ)備范圍、供應(yīng)方式等內(nèi)容，明確了區(qū)建投公司可以對(duì)15類(lèi)國(guó)有土地進(jìn)行收儲(chǔ)。
二是完善機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能整合。成立了xx區(qū)土地儲(chǔ)備供應(yīng)委員會(huì)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、決定土地儲(chǔ)備供應(yīng)重大事項(xiàng)。在區(qū)建投公司加掛區(qū)土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心牌子（實(shí)行兩塊牌子、一套班子模式）作為區(qū)政府的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全區(qū)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備供應(yīng)。同時(shí)將區(qū)征地辦征地、供地業(yè)務(wù)全面移交至區(qū)土儲(chǔ)中心，為土地儲(chǔ)備供應(yīng)工作的開(kāi)展掃清了障礙。
三是注重發(fā)揮部門(mén)聯(lián)動(dòng)作用。充分發(fā)揮區(qū)財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的職責(zé)，共同配合做好工作。比如：在土地實(shí)地勘查中，要求建投、土地、規(guī)劃等部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行收儲(chǔ)地塊的初選。
四是對(duì)收儲(chǔ)土地整合開(kāi)發(fā)。對(duì)收儲(chǔ)的土地在供地前進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，對(duì)土地范圍內(nèi)水、電、路等配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，提升土地價(jià)值，促進(jìn)土地增值使用。
五是做好土地供應(yīng)工作。制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃，按土地規(guī)劃性質(zhì)分別采取招、拍、掛、協(xié)議出讓等方式供地。20xx年，xx區(qū)建投公司共出讓經(jīng)營(yíng)性用地xx宗，總面積約xx畝，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地出讓金收益xx億元。
（四）開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)投資，提高自身盈利能力。
xx區(qū)建投公司在完成各項(xiàng)融資、資產(chǎn)管理任務(wù)的同時(shí)，積極進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資，先后投資參與了龐公新區(qū)開(kāi)發(fā)、xx新區(qū)中心城區(qū)開(kāi)發(fā)、xx古城保護(hù)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目建設(shè)，并對(duì)xx等市、區(qū)十余個(gè)棚戶區(qū)（城中村）改造建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了投資。
一是與xx市建投公司合作投資項(xiàng)目。比如：對(duì)龐公新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。龐公新區(qū)位于xx區(qū)，是xx最有特色的地區(qū)之一。總面積xx平方公里，市政府?dāng)M對(duì)其中xx平方公里的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，將其打造成集文化、居住、商貿(mào)商務(wù)、休閑娛樂(lè)等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)xx區(qū)。20xx年襄城建投公司與市建投公司、市房投公司達(dá)成合作意向，由三家合作共同出資5億元（出資比例市建投占xx%、區(qū)建投占xx%、市房投占xx%）成立三水龐公建設(shè)投資發(fā)展公司，聯(lián)合對(duì)龐公新區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，共同經(jīng)營(yíng)龐公區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、龐公區(qū)域還建房及公共服務(wù)配套設(shè)施投資建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，所得的收益按有關(guān)政策上繳市財(cái)政，其余部分作為政府對(duì)市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性項(xiàng)目的投融資補(bǔ)償，由三家股東按比例分成。
二是與中南建筑設(shè)計(jì)院合作投資項(xiàng)目。對(duì)擬建設(shè)的襄南新區(qū)中心城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，xx區(qū)建投公司聯(lián)合對(duì)項(xiàng)目有興趣的中南建筑設(shè)計(jì)院共同出資xx億元（出資比例中南建筑設(shè)計(jì)院占xx%、區(qū)建投占xx%）組成項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目法人對(duì)外融資和進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
三是通過(guò)成立二級(jí)子公司投資項(xiàng)目建設(shè)。比如：成立xx天和興業(yè)建筑有限公司、xx襄水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、xx城投投資擔(dān)保有限公司等二級(jí)子公司承擔(dān)市、區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。四是通過(guò)對(duì)區(qū)級(jí)市政公用行業(yè)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的壟斷經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生持續(xù)利潤(rùn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。20xx年以來(lái)，xx區(qū)建投公司通過(guò)投資具有一定收益性的項(xiàng)目，獲得收益xx余萬(wàn)元，不僅提高了自身盈利能力，更使公司資產(chǎn)在規(guī)模與質(zhì)量上得到雙重提升。
三、幾點(diǎn)啟示。
（一）職能定位理念新。
xx區(qū)政府按功能完善、權(quán)責(zé)明晰、高度統(tǒng)一的原則，對(duì)xx區(qū)建投公司職責(zé)進(jìn)行了科學(xué)合理設(shè)置，明確了其作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資融資主體、區(qū)級(jí)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)、職能和權(quán)限，賦予了其區(qū)級(jí)土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)、對(duì)區(qū)級(jí)市政公用行業(yè)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)等職能，較好的解決投融資機(jī)制不順，資產(chǎn)來(lái)源不多等問(wèn)題，較好地理順了公司與政府職能部門(mén)的關(guān)系，為建投公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行條件，促進(jìn)了公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
（二）政府支持力度大。
xx區(qū)建投公司迅速發(fā)展，既有順應(yīng)國(guó)內(nèi)中小城市城投公司發(fā)展形勢(shì)改革創(chuàng)新的內(nèi)生動(dòng)力，更有市區(qū)兩級(jí)政府主導(dǎo)引導(dǎo)的推動(dòng)力。
一是賦予了區(qū)級(jí)建投公司土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)權(quán)力。xx市政府將土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)權(quán)力賦予了xx區(qū)，由xx區(qū)負(fù)責(zé)區(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備、整理和開(kāi)發(fā)。并劃定市建投公司與xx區(qū)在xx區(qū)范圍內(nèi)的土地收儲(chǔ)范圍，明確在XX區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)的土地由市建投公司收儲(chǔ)，主城區(qū)范圍外（主要是所轄的一鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)）的土地由XX區(qū)儲(chǔ)備、整理和開(kāi)發(fā)。
二是在資源配置上給予支持。比如：為支持XX區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作，xx市政府召集市國(guó)土、市規(guī)劃等部門(mén)，召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議研究支持xx區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的具體措施，并出臺(tái)了《關(guān)于支持xx區(qū)建投公司發(fā)展會(huì)議紀(jì)要》。
三是允許經(jīng)營(yíng)城市資源。本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、共同發(fā)展的原則，通過(guò)引導(dǎo)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、特許經(jīng)營(yíng)的方式，允許xx區(qū)建投公司深度參與城市資源的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，提高盈利能力。比如：引導(dǎo)xx區(qū)建投公司參與龐公新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
四是建立了投融資補(bǔ)償機(jī)制。通過(guò)實(shí)施“四大注入”——財(cái)政資金補(bǔ)充、城建資產(chǎn)、資源注入、土地增值收益返還、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)收益返還等形式，建立持續(xù)的城建資產(chǎn)與資源注入機(jī)制，不斷擴(kuò)大城市建設(shè)投融資主體的資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流量，提高資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力。比如：xx市政府規(guī)定，對(duì)XX區(qū)主城區(qū)內(nèi)存量土地的開(kāi)發(fā)利用獲得的增值收益由市、區(qū)按xx：xx分成，新增土地則按xx：xx分成。
�。ㄈ┕緢F(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)優(yōu)。
在公司管理上，十分注重企業(yè)化管理，同時(shí)大力引進(jìn)人才，面向全國(guó)引進(jìn)了規(guī)劃師、工程師、建造師等一批高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，建立了一支符合公司發(fā)展需要的投融資、工程建設(shè)、資本運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面的綜合專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
四、提升區(qū)城投公司融資能力的幾點(diǎn)意見(jiàn)建議。
�。ㄒ唬├眄槄^(qū)級(jí)城投公司職能職責(zé)。
明確區(qū)城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主體的性質(zhì)、職能和權(quán)限，為城投公司將來(lái)的資本運(yùn)營(yíng)提供有利條件。運(yùn)用現(xiàn)代管理的企業(yè)制度，引進(jìn)先進(jìn)的管理體制，增強(qiáng)城投公司自主融資內(nèi)在動(dòng)力。
�。ǘ┱蟿澽D(zhuǎn)區(qū)內(nèi)資產(chǎn)。
將區(qū)屬行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)土地變性和補(bǔ)辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過(guò)戶到區(qū)城投公司，增強(qiáng)城投公司融資能力。
（三）賦予土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)的職能。
恢復(fù)區(qū)土地收儲(chǔ)中心土地收儲(chǔ)權(quán)限，將與區(qū)城投公司實(shí)行合署辦公民。對(duì)于規(guī)劃區(qū)外土地由區(qū)土地收儲(chǔ)中心統(tǒng)一收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)出讓?zhuān)灰?guī)劃區(qū)內(nèi)新增土地由區(qū)土地收儲(chǔ)中心統(tǒng)一收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)，市里統(tǒng)一出讓?zhuān)鲎屖找娌糠质袇^(qū)實(shí)行6：4分成；規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量土地出讓收益部分市區(qū)實(shí)行 8：2分成，通過(guò)該項(xiàng)職能的調(diào)整，切實(shí)增強(qiáng)籌資和化債能力。
（四）提升融資能力和盈利能力。
鼓勵(lì)、引導(dǎo)區(qū)城投公司開(kāi)展資本經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，可采取與市城投、大型企業(yè)聯(lián)合成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行項(xiàng)目融資，一方面可以解決項(xiàng)目資金不足問(wèn)題，還可以在項(xiàng)目完成后取得一定分紅。
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