2015年房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(大綱)
一、總 論
1.項(xiàng)目建設(shè)背景
2.項(xiàng)目概況
(1)項(xiàng)目名稱：__________________________
(2)建設(shè)地點(diǎn)：__________________________
(3)建設(shè)單位：__________________________
(4)企業(yè)性質(zhì)： _________________________
(5)經(jīng)營(yíng)范圍： _________________________
(6)公司類別： _________________________
(7)資質(zhì)等級(jí)： ________________________
(8)企業(yè)概況： _________________________
(9)工程概況： ________________________
(10)資金來(lái)源： _______________________
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
4.可行性研究報(bào)告研究范圍
5.研究結(jié)論及建議
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。
表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào)
項(xiàng)目名稱
單位
指標(biāo)
1
總占地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
建筑容積率
4
小區(qū)綠化率
%
5
戶均面積 多層住宅
平方米/戶
聯(lián)排低層住宅
平方米/戶
6
地下停車庫(kù)
平方米/車位
7
綜合售價(jià) 多層住宅
元/平方米
聯(lián)排低層住宅
元/平方米
8
地下停車庫(kù)
元/位
9
建設(shè)投資
萬(wàn)元
10
每平方米建設(shè)投資
元
11
投資利潤(rùn)率
%
12
全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益(稅前)
%
13
全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)
萬(wàn)元
14
全部投資投資回收期(稅前)
年
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略
1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展
4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題
5.營(yíng)銷戰(zhàn)略
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1.項(xiàng)目選址
2.建設(shè)條件
2.1位置優(yōu)越
2.2交通方便
2.3建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備
供水：______________________________
供電：______________________________
煤氣：______________________________
通訊：______________________________
場(chǎng)地：______________________________
2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2.5土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1.建筑面積和內(nèi)容
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1建筑使用功能
2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：
(2)小區(qū)配套設(shè)施：
2.3住宅戶型規(guī)劃
3.工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見表2。
表2 主要工程量一覽表
序 號(hào)
項(xiàng)目名稱
說明
1
土建工程
建筑面積______m2
1.1
1.2
1.3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車庫(kù)
建筑面積______m2
建筑面積______m2
建筑面積______m2
2
給排水工程
水箱、水池、水泵機(jī)房
3
普通消防系統(tǒng)
住宅區(qū)
4
變配電工程(強(qiáng)電)
配電房變配電設(shè)備
5
照明工程
小區(qū)照明
6
通訊工程
普通電話配線(端子接單元口)
7
火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視
公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)譽(yù)，可視防盜門
8
通風(fēng)工程
地下停車庫(kù)通風(fēng)
9
閉路電視
住宅區(qū)
10
室外工程
外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1.1地形
1.2場(chǎng)地自然條件
(1)地貌： ________________________________
(2)水文地質(zhì)：_____________________________
(3)地震烈度：_____________________________
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：___________________
2.總體規(guī)劃布局
2.1片區(qū)規(guī)劃
2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
2.3總平面布局
2.4交通組織
2.5規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。
表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
序 號(hào)
項(xiàng) 目
指 標(biāo)
1
總用地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
地下建筑面積(地下停車場(chǎng))
平方米
4
地是建筑面積
平方米
其中：多層住宅
平方米
聯(lián)排低層高檔住宅
平方米
5
建筑層數(shù) 地上
層
地下
層
6
建筑總高
米
7
建筑層高 地上
米
地下
米
8
建筑容積率
9
綠地率
%以上
10
停車 地上
不停車
地下
輛
3.建筑方案設(shè)計(jì)
3.1建筑方案總體構(gòu)思
3.2平面設(shè)計(jì)
(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。
表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序 號(hào)
指標(biāo)名稱
單位
指標(biāo)
1
套內(nèi)使用面積
平方米/套
2
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積
平方米
3
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積
平方米
4
住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)
%
5
套內(nèi)建筑面積
5.1
5.2
5.3
多層住宅 A型
多層住宅 B型
聯(lián)排低層高檔住宅C型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
6
戶內(nèi)平均居住人數(shù)
人/戶
7
居住戶數(shù)
人
8
居住人數(shù)
人
(2)公用建筑。
3.3立面設(shè)計(jì)
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
4.1基礎(chǔ)造型及處理
4.2上部結(jié)構(gòu)
5.公用設(shè)施方案
5.1供水排水
5.2供電
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3供氣
5.4中央空調(diào)
5.5弱電設(shè)計(jì)
6.消防
7.環(huán)境保護(hù)
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如：
年 月 日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。
_________年 月 日~ 年 月 日：編制可行性研究報(bào)告
_________年 月 日~ 年 月 日：建筑方案設(shè)計(jì)。
_________年 月 日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
_________年 月~ 年 月：施工圖設(shè)計(jì)。
_________年 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
_________年 月 日：工程開工。
_________年 月：完成投資25%，開始預(yù)售。
_________年 月：主體工程斷水。
_________年 月~ 年 月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
_________年 月~ 年 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
_________年 月：正式入住。
七、投資估算與資金籌借
1.投資估算
估算總投資造價(jià)見表5和附表1。
表5 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元
序 號(hào)
項(xiàng) 目
開發(fā)產(chǎn)品
成 本
分期計(jì)劃進(jìn)度
1
2
3
4
1
土地費(fèi)用
2
前期工程費(fèi)
3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
4
建筑安裝工程費(fèi)
5
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
6
開發(fā)間接費(fèi)
7
管理費(fèi)用
8
銷售費(fèi)用
9
開發(fā)期稅費(fèi)
10
其他費(fèi)用
11
不可預(yù)見費(fèi)
合 計(jì)
2.資金籌措
詳見附表2。
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.住宅銷售價(jià)格
2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在 年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表6。
表6 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)
項(xiàng) 目
合 計(jì)
1
2
3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車場(chǎng)
3.稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表7。
表7 稅費(fèi)率表(%)
稅費(fèi)項(xiàng)目
稅費(fèi)率
稅費(fèi)項(xiàng)目
稅費(fèi)率
營(yíng)業(yè)稅
土地增值稅
城市維護(hù)建設(shè)稅
公益金
教育費(fèi)附加費(fèi)
法定盈余公積金
企業(yè)所得稅
任意盈余公積金
房產(chǎn)稅(按租金)
不可預(yù)見費(fèi)
4.盈利能力分析
項(xiàng)目盈利能力詳見附表3~附表7。
表8 敏感性分析表
序 號(hào)
項(xiàng) 目
變動(dòng)幅度(%)
全部投資(所得稅前)
內(nèi)部收益(%)
凈現(xiàn)值
(萬(wàn)元)
投資回收期(年)
0
基本方案
1
開發(fā)產(chǎn)品投資
2
售房?jī)r(jià)格
3
預(yù)售款回籠進(jìn)度
4
租房?jī)r(jià)格
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
資金平衡分析詳見附表3一8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3一9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點(diǎn)分析
詳見表9。
表9 臨界點(diǎn)分析表
敏 感 因 素
基本值
臨界點(diǎn)
全投資稅前內(nèi)部收益率
期望值
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)
最高值
售房?jī)r(jià)格(元/平方米)
高低值
土地費(fèi)用(萬(wàn)元)
最高值
售房面積(平方米)
高低值
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10。
表10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
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