東營市物業(yè)管理辦法

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關(guān)于東營市物業(yè)管理辦法（通用6篇）

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。下面是小編為您精心整理的關(guān)于東營市物業(yè)管理辦法全文內(nèi)容，僅供大家參考。

　　東營市物業(yè)管理辦法 1

　　第一章總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

　　第四條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第五條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會、東營港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會等(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　經(jīng)濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、環(huán)境保護、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信(含寬帶數(shù)據(jù)傳輸，下同)、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第二章　新建物業(yè)

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　第八條　建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家和省、市有關(guān)住宅區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、采光、通風(fēng)、熱力等正常使用功能。建設(shè)工程項目總建筑面積在十萬平方米以下(含十萬平方米)的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米;超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十一條　住宅區(qū)內(nèi)的政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設(shè);社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。

　　住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，由政府投資建設(shè)。

　　第十二條　按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置的停車泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得占用、附贈、出售或者出租。

　　第十四條　住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

　　住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

　　第十五條　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)、維護和管理義務(wù)。

　　第十六條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批時，應(yīng)當(dāng)就住宅區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

　　第三章　前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬平方米以下，非住宅項目一萬平方米以下的，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十八條　建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;合同期限未滿、業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十九條　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　第二十條　鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設(shè)工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十一條　新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

　　第二十二條　新建住宅區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)住宅區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按設(shè)計要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

　　(七)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)、政務(wù)管理和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

　　(十一)鍋爐、電梯等特種設(shè)備按法定程序檢驗合格;

　　(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行綜合驗收，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務(wù)合同。

　　第二十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)電梯等特種設(shè)備設(shè)計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關(guān)安全技術(shù)檔案;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會。

　　第四章　業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第二十五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第二十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

　　第二十七條　業(yè)主大會依法履行下列職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用住宅專項維修資金;

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

　　第二十八條　建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時報告縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條　符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一;籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

　　第三十條　籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會委員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第三十一條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令限期召集;逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

　　第三十二條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任和執(zhí)行委員在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

　　第三十三條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責(zé)的;

　　(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的.;

　　(三)搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

　　第三十四條　業(yè)主委員會依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會。

　　第三十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責(zé)召集，有三分之二以上委員參加，會議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第三十七條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三十八條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第三十九條　業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　第四十條　業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第五章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)

　　第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時應(yīng)當(dāng)實行項目經(jīng)理責(zé)任制。

　　第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第四十四條　住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行專項檢查，督促其提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

　　第四十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會指導(dǎo)下成立物業(yè)管理協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第四十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的養(yǎng)護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告;

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的保管;

　　(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

　　第四十七條　業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

　　第四十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;

　　(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范;

　　(三)制定和完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度;

　　(四)向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求和注意事項;

　　(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù);

　　(六)將物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示;

　　(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)證書、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)項目經(jīng)理有關(guān)服務(wù)信息;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(四)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　第五十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

　　業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。

　　第五十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會，并向全體業(yè)主公示;合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日履行通知義務(wù)。

　　第五十二條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止。代管期限一般不得超過三個月。

　　第五十五條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務(wù)階段分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

　　第五十六條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收取;未約定的，按物業(yè)服務(wù)收費標準適當(dāng)減收。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條　業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十九條　住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務(wù)停止已繳費用戶和共用部位的服務(wù)。

　　第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第六十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營;

　　(三)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(四)擅自改變房屋用途;

　　(五)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(六)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物;

　　(七)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物;

　　(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

　　(九)實施賭博、利用迷信活動等危害社會;

　　(十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

　　(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告;業(yè)主和相關(guān)單位可以向有關(guān)行政管理部門投訴。有關(guān)行政管理部門在接到報告或者投訴后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

　　第六十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六十二條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

　　第六十三條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第六十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫應(yīng)當(dāng)通過出售、租賃或者附贈形式，優(yōu)先滿足業(yè)主或者物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

　　第六十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用。因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見后，可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。

　　利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地停放車輛。

　　第六十六條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第六十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。未作決定的，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。收益使用情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

　　第六十八條　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理竣工驗收備案前，應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總造價的百分之三至百分之五的比例，一次性足額向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　第六十九條　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會核實后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費用。

　　建設(shè)單位履行了保修義務(wù)的，保修期屆滿后，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

　　第七十條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護和維修，由業(yè)主負責(zé)，所需費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當(dāng)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任和相關(guān)法律責(zé)任。

　　第七十一條　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、單元門、監(jiān)控、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第七十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主未交納住宅專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。

　　電梯、鍋爐等特種設(shè)備和消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)維護、保養(yǎng);有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位或者個人實施。委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各方安全管理責(zé)任。

　　第七章　老舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第七十三條　縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　第七十四條　老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達到分戶計量、分戶控制條件，建設(shè)資金由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造資金，由業(yè)主承擔(dān)。市及縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造驗收合格后，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)未移交的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導(dǎo)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會表決;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導(dǎo)社區(qū)居委會組織召開小區(qū)居民會議，將入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，并由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)今后的維護和管理。

　　第七十五條　在老舊住宅區(qū)整治改造中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、政務(wù)管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為老舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第七十六條　提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

　　第七十七條　未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。

　　第八章　　社區(qū)管理與監(jiān)督

　　第七十八條　實行政府部門職能進社區(qū)制度，落實網(wǎng)格化管理。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。

　　第七十九條　縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第八十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)召集由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

　　第八十一條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價體系和信用檔案，依法向社會公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。

　　第八十二條　物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家、省和市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，推進標準化服務(wù)。建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，促進行業(yè)自律。

　　第九章　法律責(zé)任

　　第八十三條　違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責(zé)任的，依照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)、規(guī)章未規(guī)定法律責(zé)任的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十四條　業(yè)主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令其限期移交。

　　第八十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令其限期改正，并將該行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

　　(一)違反本辦法第二十一條規(guī)定，未履行承接查驗義務(wù)的;

　　(二)違反本辦法第四十七條第四款規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的;

　　(三)違反本辦法第四十九條、第六十七條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的;

　　(四)違反本辦法第五十三條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的;

　　(五)違反本辦法第六十條規(guī)定，未履行勸阻、制止和報告義務(wù)的。

　　第八十六條　專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法規(guī)定，停止已繳費用戶和共用部位服務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門依法予以處罰;造成業(yè)主或者物業(yè)使用人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十七條　住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第十章　附　則

　　第八十八條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十九條　本辦法自xx年3月1日起施行。

　　東營市物業(yè)管理辦法 2

　　一、項目概況

　　1.地理位置

　　該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經(jīng)濟指標

　　二、物業(yè)管理內(nèi)容

　　物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三類服務(wù)，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

　　1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

　　建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：

　　a、工作的主動性

　　管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　b、工作的多樣性

　　根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

　　c、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

　　共用設(shè)施、設(shè)備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

　　共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

　　市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　智能化設(shè)施設(shè)備

　　范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

　　根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　在jt我們遵循高標準、嚴要求的`環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。衛(wèi)生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。

　　環(huán)境管理

　　jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

　　3.綠化管理

　　綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

　　6、公共管理

　　住戶裝修管理

　　在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

　　搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

　　7、常規(guī)性公共服務(wù)

　　即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

　　8、委托性特約服務(wù)

　　是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

　　9、經(jīng)營性多種服務(wù)

　　即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。

　　東營市物業(yè)管理辦法 3

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理

　　小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國水利水電第五工程局有限公司所有，居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個人所有。公司授權(quán)高碑店基地管理處對單位用房行使財產(chǎn)所有權(quán)，對居民住宅進行常規(guī)管理。為加強房屋管理，保證房屋的正常維修，維護單位和業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主應(yīng)自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定，由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟糾紛，由業(yè)主承擔(dān)。

　　1、對室內(nèi)裝修的管理

　　凡需進行室內(nèi)裝修的業(yè)主，在動工前必須到管理處經(jīng)營部辦理申請批準手續(xù),并在財務(wù)部繳納裝修押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《裝修許可證》，業(yè)主憑《裝修許可證》方可進行室內(nèi)裝修。裝修時應(yīng)遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。裝修押金按房屋建筑面積收取，裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營部和物業(yè)公司共同檢查達標后，憑收據(jù)退還押金。如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的，首先從押金中扣款，押金數(shù)額不足以扣款時，業(yè)主另行交款：

　　(1)破壞了房屋受力結(jié)構(gòu)，造成了安全隱患的;

　　(2)改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線，可能影響其他業(yè)主的;

　　(3)產(chǎn)生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的;

　　(4)占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。

　　2、對房屋維修的管理

　　本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業(yè)公司負責(zé)，其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的，在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的.維修由業(yè)主負責(zé)，業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務(wù)，也可以選擇社會服務(wù)單位提供服務(wù)，維修費用業(yè)主自理。

　　二、共用設(shè)施管理

　　1、共用設(shè)施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等，與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān)，嚴禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進行拆、改、增、遷或損毀，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為，由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復(fù)，另外還要按實際損壞程度賠償損失。如確需改、拆、增、遷共用設(shè)施，必須向管理處提出申請和說明，經(jīng)批準后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進行施工為保護屋頂防水層，嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責(zé)任人必須承擔(dān)防水層修復(fù)費用，以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任。

　　2、太陽能安裝

　　業(yè)主如需安裝太陽能設(shè)施，必須先到管理處的經(jīng)營部辦理申請登記手續(xù)并在財務(wù)部繳納安裝押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《安裝許可證》。業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，同時確保按安全要求，保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意，私自安裝太陽能裝置，管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為，除限期拆除太陽能裝置外，還應(yīng)賠償造成的相關(guān)損失。對業(yè)主在使用的太陽能設(shè)施，管理處經(jīng)營部隨時進行檢查，如因該設(shè)施自身原因，造成樓頂防水層滲漏和公用設(shè)施的損壞，由業(yè)主承擔(dān)補漏費用，并承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

　　三、物業(yè)服務(wù)費及各項代收代付費用的繳納

　　1、水費：由物業(yè)公司定期入戶抄表，業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;

　　2、電費：業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位，由物業(yè)公司定期入戶抄表，同時收取電費;

　　3、暖氣費：業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內(nèi)，到物業(yè)公司繳納，收費標準應(yīng)符合物價局相關(guān)規(guī)定。

　　4、物業(yè)服務(wù)費：業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的，如不能按規(guī)定及時交納，責(zé)任由業(yè)主負責(zé)。凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用，物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施，并由業(yè)主按照每逾期一日支付應(yīng)繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。

　　四、用水、用電管理

　　1、用水管理

　　(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設(shè)施，防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障，請及時通知物業(yè)服務(wù)單位進行維修;

　　(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責(zé)養(yǎng)護維修，業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;

　　(3)、嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認，物業(yè)公司除收繳水費外，還應(yīng)按照當(dāng)期應(yīng)繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟損失。

　　2、用電管理

　　1)、當(dāng)電路出現(xiàn)故障時，業(yè)主應(yīng)及時通知物業(yè)公司進行維修，不得私自維修公共配電設(shè)施。否則，由此造成的一切后果和損失由責(zé)任人負責(zé);

　　2)、嚴禁私自拉線用電，嚴禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生，如有違章用電者，一發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰，由此造成的經(jīng)濟損失和人身傷害，由責(zé)任負責(zé)。對于經(jīng)查實偷電者，該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟損失。如情節(jié)嚴重，管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)反映、舉報;

　　3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換，如需物業(yè)服務(wù)人員更換，業(yè)主需承擔(dān)材料費，燈泡限用功率在25W以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當(dāng)事人負責(zé)并支付人工、材料費。

　　五、供暖的管理

　　1、業(yè)主不得私自改裝供暖設(shè)施，不得私自關(guān)閉公用進水、回水閥門

　　2、業(yè)主安裝其他原供暖設(shè)施以外的取暖、熱水設(shè)施(如“小保姆”)，須到物業(yè)公司登記備案，并按規(guī)定交費后方可使用。未經(jīng)批準私自安裝使用的，該業(yè)主按照應(yīng)繳取暖費的兩倍繳納取暖費用

　　3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障，室內(nèi)溫度達不到標準時，應(yīng)及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。未經(jīng)批準，私自維修造成的一切后果，由當(dāng)事人自行負責(zé)。

　　六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理

　　1、公共衛(wèi)生管理

　　(1)、業(yè)主應(yīng)將生活垃圾裝入垃圾袋中，放入設(shè)置的垃圾箱內(nèi)，禁止亂扔、亂倒垃圾;

　　(2)、禁止隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;

　　(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物，禁止隨意傾倒污水、雜物;

　　(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;

　　(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽，不準在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;

　　2、公共環(huán)境管理

　　(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;

　　(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)

　　(3)禁止占用公共空間擺放私人物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;

　　七、綠化管理

　　1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;

　　2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設(shè)施，如有損壞必須照價賠償;

　　3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;

　　4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設(shè)地窖。

　　八、治安綜合管理

　　1、車輛管理

　　對車輛的管理原則為：對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護責(zé)任。

　　(1)、禁止機動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛，行駛限速15公里/小時;

　　(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;

　　(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機動車;

　　(4)、車輛應(yīng)停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;

　　(5)、車主如損壞道路和公共設(shè)施等，需按價賠償;

　　(6)、自行車或其他人力車輛均應(yīng)停放在特定區(qū)域并自行設(shè)置防盜措施;

　　(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔(dān)。

　　2、消防管理

　　(1)、禁止私自移動任何消防設(shè)施設(shè)備、將其用于其它用途，違者將根據(jù)情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任;

　　(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;

　　(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi)，特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;

　　(4)、禁止違章使用電器設(shè)備;

　　(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;

　　3、治安管理

　　治安管理的原則是：對小區(qū)生活秩序的維護。

　　(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區(qū);

　　(2)、自覺維護內(nèi)部治安，對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;

　　(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;

　　(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營;

　　(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設(shè)置廣告、堆放雜物和危險器具;

　　九、對寵物的管理

　　1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;

　　2、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;

　　3、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物，嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物，以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;

　　4、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領(lǐng)。若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負全責(zé)。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區(qū)，不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。

　　5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金，如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者，將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單，保障金扣完后，飼養(yǎng)者應(yīng)自覺補交。

　　十、樓頂檢查口管理

　　1、禁止任何人擅自攀上樓頂，不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關(guān)的活動;

　　2、禁止擅自撬鎖上樓頂，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處及物業(yè)公司責(zé)令其賠償損失;

　　3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等，須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙，并辦理登記手續(xù)。安裝、維修完畢后，事主須檢查“樓頂檢查口”，確認關(guān)門上鎖后，及時向物業(yè)服務(wù)單位退還鑰匙。

　　十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理

　　1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》，以便在緊急情況時，物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。

　　2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾，敬請業(yè)主隨時留意設(shè)置在公共區(qū)域的告示牌，以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。

　　3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示，自張貼公示之日起滿十日后生效。

　　東營市物業(yè)管理辦法 4

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理;配套設(shè)施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業(yè)單位完善配套設(shè)施。

　　鼓勵機關(guān)、企(事)業(yè)等單位推行物業(yè)管理。

　　第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)工作。

　　第二章業(yè)主和業(yè)主大會

　　第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六條物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

　　(一)方便居民的生活和工作;

　　(二)有利于對物業(yè)實施統(tǒng)一管理;

　　(三)有利于社區(qū)建設(shè)與管理。

　　第九條有下列情形之一的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)屬于獨立封閉式小區(qū)的;

　　(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;

　　(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;

　　(四)其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。根據(jù)前款第(二)、(三)、(四)項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;

　　(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;

　　(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十一條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)、物業(yè)管理企業(yè)均可以向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的報告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業(yè)主入住之日起滿2年的。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)組成�；I備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。

　　第十二條籌備組負責(zé)下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)提出業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;

　　(三)登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案;

　　(五)其他準備工作。籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。

　　第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十四條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標準確定：

　　(一)住宅物業(yè)一套計10票，其建筑面積每滿10平方米增加1票，不足10平方米的部分不計票數(shù);

　　(二)非住宅物業(yè)一處計5票，其建筑面積每滿10平方米增加一票，不足10平方米的部分不計票數(shù)。

　　業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第十五條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議7日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決意見。

　　被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加。

　　第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

　　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會任期為3至5年，可以連選連任。

　　召開業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會成立的情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi)，協(xié)助業(yè)主委員會辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應(yīng)當(dāng)重新備案。

　　第十九條業(yè)主委員會認為有必要，或者有20%以上業(yè)主提議，可以變更業(yè)主委員會委員;變更業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(二)連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(四)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

　　(五)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)的`規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費用;

　　(三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會審議通過，或者經(jīng)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意后執(zhí)行。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(三)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標準;

　　(四)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料;

　　(五)接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)被解聘的，應(yīng)當(dāng)自收到解聘通知之日起10日內(nèi)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章物業(yè)管理招標投標

　　第二十七條前期物業(yè)管理招標人是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，依法提出招標項目、進行招標的建設(shè)單位。

　　物業(yè)管理招標人是依法提出招標項目、進行招標的業(yè)主或者業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理投標人是響應(yīng)物業(yè)管理招標、參加投標競爭的、具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。

　　第二十八條新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　　(一)現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前;

　　(二)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日內(nèi)或者合同解除之日起60日內(nèi)，完成物業(yè)管理招標投標工作。

　　第三十條評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責(zé)。

　　依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　第三十一條招標人應(yīng)當(dāng)當(dāng)場宣布中標人，向中標人發(fā)送中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

　　招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門提交招標投標情況的書面報告。

　　第三十二條物業(yè)管理招標投標的具體程序按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章前期物業(yè)管理

　　第三十三條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，一般包括下列事項：

　　(一)雙方的權(quán)利和義務(wù);

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)服務(wù)事項、質(zhì)量和費用;

　　(四)計費方式和收費起始時間;

　　(五)合同期限和合同解除條件;

　　(六)違約責(zé)任。

　　前款規(guī)定的服務(wù)事項一般包括下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修管理;

　　(五)物業(yè)檔案資料管理。

　　第三十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　第三十六條建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備和下列資料，并辦理書面移交手續(xù)：

　　(一)物業(yè)(不含業(yè)主個人房屋)權(quán)屬資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書、銷售憑證，安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)規(guī)劃設(shè)計圖及批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)前期物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第三十七條未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會工作用房)。

　　物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押;未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。

　　第六章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照本條例第三十六條的規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)認真履行職責(zé)，不得侵害居民的合法權(quán)益，不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

　　前款所列單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格的法律、法規(guī)，實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省價格主管部門的規(guī)定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。

　　第四十四條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　第四十五條物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

　　房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時告知投訴人向有關(guān)部門投訴。

　　第七章物業(yè)的使用和維護

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌;

　　(二)違法修建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地，擅自移動、拆改共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)擅自設(shè)置營業(yè)攤點;

　　(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;

　　(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;

　　(七)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;

　　(八)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第四十八條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。

　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費。

　　第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　第五十條物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關(guān)部門批準。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報告業(yè)主大會。

　　第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任和費用。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　本條例實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定補交專項維修資金。

　　專項維修資金余額不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。

　　省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金收取、使用、管理的監(jiān)督工作。

　　第五十三條專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收。

　　未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門代管;業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會。

　　第五十四條專項維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機構(gòu)開設(shè)專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

　　專項維修資金的代管單位和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項維修資金的收支情況。

　　專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定接受審計監(jiān)督。

　　第五十五條專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金按照下列規(guī)定使用：

　　(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;

　　(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

　　第五十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

　　第八章法律責(zé)任

　　第五十七條違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第五十八條違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條違反本條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退出;拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議國家有關(guān)部門予以處理。

　　第六十條違反本條例規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，有關(guān)行政管理部門依法予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十一條違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項維修資金的，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書。

　　業(yè)主委員會的成員及其工作人員、物業(yè)管理企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。

　　挪用專項維修資金構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十三條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章附則

　　第六十四條本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　本條例所稱包干制，是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　本條例所稱酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第六十五條本條例自20xx年1月1日起施行。

　　物業(yè)管理針對性的專項服務(wù)

　　是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。

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　�、谏虡I(yè)服務(wù)類;

　�、畚幕�、教育、衛(wèi)生、體育類;

　�、芙鹑诜⻊�(wù)類;

　　⑤經(jīng)紀代理中介服務(wù);

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　　東營市物業(yè)管理辦法 5

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房產(chǎn)權(quán)屬登記冊記載的權(quán)利人（含商品房預(yù)售登記的權(quán)利人）。

　　本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各區(qū)（縣）房產(chǎn)管理部門具體負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

　　各區(qū)（縣）人民的政府和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

　　第五條各級政府應(yīng)當(dāng)積極推進物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條建設(shè)項目為相關(guān)聯(lián)的項目批文、宗地、規(guī)劃設(shè)計總平面圖的，為一個物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以為一個物業(yè)管理區(qū)域；在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　零散建設(shè)的不封閉區(qū)域，可由居（村）民委員會結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動。

　　第七條業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局實際，在15日內(nèi)予以答復(fù)。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第九條成立業(yè)主大會條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設(shè)單位未及時書面告知，業(yè)主可以向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主的書面要求的15日內(nèi)，會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），組織建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員�；I備組由建設(shè)單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應(yīng)為不超過15人的單數(shù)，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）會同區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。

　　第十條籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）可以根據(jù)實際情況派代表參加。

　　籌備組負責(zé)起草業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負責(zé)確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式�；I備組對業(yè)主投票的真實性負責(zé)。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票；其他物業(yè)區(qū)域可以根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書記載的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。

　　第十二條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權(quán)。

　　第十三條業(yè)主大會首次會議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權(quán)的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。

　　第十四條業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務(wù)合同條款、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。處分區(qū)域內(nèi)共有財產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，委員的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)兼顧物業(yè)的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十六條入選業(yè)主委員會的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

　�。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；

　�。ㄈ┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力；

　�。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個月，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的十日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十八條選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）。

　　業(yè)主委員會備案時應(yīng)當(dāng)提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；業(yè)主公約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況。

　　第十九條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）組織召開。

　　第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定；工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十一條住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的`物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經(jīng)區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)管理項目以招投標方式確定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十二條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時公約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。

　　業(yè)主臨時公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。業(yè)主臨時公約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會公共利益。

　　住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

　　第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項目交付時按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會成立后移交產(chǎn)權(quán)，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。

　　分期建設(shè)的項目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時用房。

　　建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補建；逾期不補建的，應(yīng)當(dāng)按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應(yīng)交面積，向業(yè)主大會交納補建價款。該補建價款專項用于承租、購置物業(yè)管理用房。

　　建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應(yīng)予以明確。

　　第二十四條建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜；業(yè)主委員會應(yīng)在合同期限屆滿前二個月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的規(guī)范和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)公共服務(wù)費收費水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準應(yīng)當(dāng)實行明碼標價。

　　第二十七條建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)條款支付物業(yè)服務(wù)費用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：

　　（一）規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫；

　　（二）規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層；

　�。ㄈ┮�(guī)劃核準圖上標注的避難層（間）；

　�。ㄋ模┮�(guī)劃核準圖上標注的共用設(shè)施設(shè)備用房；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房；

　�。┙ㄔO(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋；

　　（七）層高2.2米以下的房屋；

　�。ò耍┢渌婪w全體業(yè)主所有的房屋。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)，改變房屋用途；

　�。ǘ┱加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ┣终季G地、毀壞綠化；

　�。ㄋ模╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

　�。┪唇�(jīng)批準擺攤設(shè)點；

　　（七）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍├梦飿I(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

　�。ň牛┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄊ┥米愿淖兎课萃饷玻�

　�。ㄊ唬┓伞⒎ㄒ�(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主（臨時）公約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

　　第三十一條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　第三十二條業(yè)主共用車庫（位）的管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機動車的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車輛保管合同。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用停車庫（位），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設(shè)單位可銷售的業(yè)主專用停車庫（位）不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售。

　　第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納專項維修資金。

　　專項維修資金應(yīng)按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

　　第三十五條專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。

　　專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民的政府批準執(zhí)行。

　　第三十六條物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織排險，并及時通知業(yè)主委員會，排險維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項服務(wù)的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關(guān)單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。

　　第六章罰則

　　第三十七條違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。

　　第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為違反有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條建設(shè)單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。

　　第四十一條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立投訴受理制度。

　　區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。決定受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實、并按規(guī)定時間將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

　　投訴人對區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門的處理結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

　　第四十二條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫權(quán)、徇私或截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修基金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章附則

　　第四十三條本規(guī)定自2019年2月1日起施行。

　　2019年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

　　東營市物業(yè)管理辦法 6

　　根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

　　一、了解小區(qū)樓盤的基本概況

　　如服務(wù)合同內(nèi)容、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。

　　二、服務(wù)處組織框架

　　根據(jù)現(xiàn)場查看的情況和服務(wù)標準及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

　　三、準備接管驗收樓盤的工作包括

　　內(nèi)業(yè)資料的`移交工作:

　　1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

　　2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設(shè)備的資料、供水合同等。

　　3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

　　小區(qū)房屋主體的接管驗收:

　　1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

　　2、戶內(nèi)的驗收。

　　3、園林綠化的驗收。

　　4、工程設(shè)施設(shè)備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

　　5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進行核對。

　　6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認。

　　工程接管驗收流程：

　　1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

　　2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中。

　　3、機電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中。

　　4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。

　　5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

　　6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》

　　四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

　　五、做好迎接新業(yè)主的準備工作

　　現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。

　　入住程序：

　　1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

　　2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

　　3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。

　　4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。

　　5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

　　6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。

　　7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。

　　8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關(guān)表格進行確認簽字。

　　六、二次裝修管理階段

　　1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修申請，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》。

　　2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

　　3、服務(wù)處在接受裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

　　4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后可以退款。

　　5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進行檢查。

　　6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。

　　7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

　　8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

　　9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

　　10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進入的材料必須在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進行清運。

　　11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理情況。

　　七、入住后的管理階段

　　服務(wù)處追求的目標：

　　1、房屋建筑的完好率達到98％以上；

　　2、報修及時率達到100％；

　　3、清潔管理無盲點；

　　4、設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上；

　　5、小區(qū)路燈完好率達到100％；

　　6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

　　7、有效投訴處理率100％；

　　8、服務(wù)滿意率達95％以上；

　　9、綠化完好率達到98％以上；