城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法（全文）

　　為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障房地產(chǎn)開發(fā)當事人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。下面是小編為您精心整理的有關城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法全文內(nèi)容，僅供大家參考。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障房地產(chǎn)開發(fā)當事人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)，實施房地產(chǎn)開發(fā)管理，應當遵守本辦法。

　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)應當符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。

　　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

　　第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準立項。

　　第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權出讓或劃撥前，主管部門應當組織有關部門對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》應當包括以下內(nèi)容：

　　(一)項目性質、規(guī)模和開發(fā)期限;

　　(二)規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求;

　　(三)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求;

　　(四)基礎設施和公益設施建成后的產(chǎn)權界定;

　　(五)項目拆遷補償安置要求;

　　(六)項目經(jīng)營方式等;

　　將《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，其內(nèi)容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權批準文件的內(nèi)容之一。

　　第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批準文件后的十五日內(nèi)，到建設主管部門備案、領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

　　第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償安置方案須按《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定，報經(jīng)批準后方可實施。

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，必須向城市規(guī)劃主管部門申請定點，由城市規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，根據(jù)規(guī)劃設計要求，對項目組織勘察、規(guī)劃、設計工作。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關法律、法規(guī)履行報批手續(xù);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，方可申請開工。

　　第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、規(guī)劃設計和建筑設計，應當由有相應資格的單位承擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與規(guī)劃設計和建筑設計單位簽訂項目規(guī)劃設計和建筑設計書面合同。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設時，一般應當先行完成項目占地范圍內(nèi)的地下設施的建設。

　　項目占地范圍外的配套基礎設施按當?shù)厝嗣裾�府的�?guī)定，由建設行政主管部門統(tǒng)一組織建設。具體建設方案應當在《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》中提出。

　　第十二條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　以劃撥方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，未按規(guī)定期限進行開發(fā)的，可以參照上述規(guī)定處理。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模及其投資總額相適應，并按照土地使用權出讓合同或劃撥土地使用權批準文件的約定，按期投入資金，用于項目建設。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照有關規(guī)定選擇具有相應資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設，必須符合國家有關設計、施工的技術標準、規(guī)范，并按質量驗收標準驗收。

　　第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內(nèi)組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。

　　綜合驗收應當包括以下內(nèi)容：

　　(一)規(guī)劃要求是否落實;

　　(二)配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢;

　　(三)單項工程質量驗收手續(xù)是否完備;

　　(四)拆遷補償安置方案是否落實;

　　(五)物業(yè)管理是否落實;

　　(六)其他。

　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量責任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營

　　第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓土地使用權時，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定。

　　轉讓中的受讓人應當在辦理土地使用權變更登記手續(xù)后的十五日內(nèi)持土地使用權轉讓合同到主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更等有關手續(xù)。

　　受讓人繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應當具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。

　　第十九條 依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

　　合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　第二十條 土地使用權轉讓和商品房屋銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。

　　第二十一條 商品房銷售(包括預售)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當確定物業(yè)管理單位和方式，并載入商品房銷售合同。

　　第二十二條 除享受國家優(yōu)惠的居民住宅實行限價外，土地使用權轉讓和商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在土地使用權轉讓合同、商品房屋現(xiàn)貨銷售合同簽訂之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報;預售商品房的，應當在結算之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報。

　　瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應當提出正確的評估價格，提供稅務部門作為納稅基數(shù)。

　　第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應當符合《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定。

　　第二十四條 已經(jīng)預售商品房的，預售人轉讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品房預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。

　　項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續(xù)。

　　第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留作自用或出租的房地產(chǎn)由其依法辦理房地產(chǎn)權屬登記手續(xù)。

　　現(xiàn)貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬登記手續(xù);預售的商品房由購買人在結算之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬登記手續(xù)。

　　第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，包括房地產(chǎn)開發(fā)的專營企業(yè)和兼營企業(yè)。

　　第二十七條 除法律另有規(guī)定者外，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。

　　原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國務院的有關規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。

　　第二十八條 設立房地產(chǎn)開發(fā)公司應當具備以下條件：

　　(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

　　(二)有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;

　　(三)注冊資本一百萬元以上，且流動資金不低于一百萬元;

　　(四)有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員。

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本地區(qū)實際情況，規(guī)定不低于上述第(三)、(四)項條件的注冊資本、流動資金和專業(yè)經(jīng)濟、技術人員條件。

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)公司在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的主管部門備案。

　　備案必須提交以下文件：

　　(一)公司的營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋登記機關公章);

　　(二)公司章程;

　　(三)公司的驗資證明;

　　(四)公司法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料;

　　(五)經(jīng)濟、技術專業(yè)人員的資格證書、任職文件及其聘用合同;

　　(六)主管部門規(guī)定的其他文件。

　　第三十條 主管部門對設立公司手續(xù)完備的頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書》;對不符合公司設立條件的，提請工商行政主管部門處理。

　　第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)經(jīng)濟技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等確定。

　　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門按照建設部的要求并結合本地實際情況制定不同等級企業(yè)承擔不同規(guī)模開發(fā)項目的標準。

　　第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當每半年和按項目各實施階段將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

　　第五章 法律責任

　　第三十三條 違反本辦法第九條的規(guī)定擅自開工的，按《城市規(guī)劃法》的有關規(guī)定，由城市規(guī)劃主管部門予以處罰。

　　第三十四條 對下列行為，主管部門應當責令其停止活動，并可處以項目投資總額百分之一以下的罰款：

　　(一)違反本辦法第十條的規(guī)定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的;

　　(二)違反本辦法第十四條的規(guī)定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。

　　第三十五條 違反本辦法第十八條第二款的規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關手續(xù)的，主管部門應當責令其限期補辦，并可處以五萬元以下的罰款。

　　第三十六條 違反本辦法第二十二條的規(guī)定，不如實申報成交價格的，主管部門可處以二十萬元以下的罰款。

　　第三十七條 對下列行為，主管部門應當予以警告，責令限期改正，并可處以二萬元以下的罰款：

　　(一)違反本辦法第二十九條的規(guī)定，逾期未備案的;

　　(二)偽造、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書》的;

　　(三)不如實填寫或不按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。

　　第三十八條 主管部門的工作人員，玩忽職守、濫用職權的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第四十一條 本辦法自一九九五年三月一日起施行。

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